Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi

Nieruchomości komercyjne, to ogólnie rzecz ujmując takie, które mają przynosić zysk.

Wszelkiego rodzaju budynki biurowe, centra handlowe, magazyny, działki pod inwestycje, hale produkcyjne, małe lokale usługowe bądź handlowe.

Niezamieszkane i przystosowane do pewnego rodzaju działalności.

Nie muszą to być samodzielne budynki. Obecnie w wielu nowych osiedlach deweloperzy tak projektują budynki, aby na parterze znajdowały się lokale komercyjne, wyżej zaś biurowe, a najwyżej apartamenty.

Usytuowanie lokali komercyjnych w osiedlach mieszkaniowych czy też na parterze budynków biurowo-mieszkalnych, w znacznym stopniu ułatwia osiąganie z nich zysku.

Tak jak przy zarządzaniu lokalami mieszkalnymi do wynajmu, tak w większości komercyjnych, właściciele wolą zarząd nad takimi lokalami powierzyć wyspecjalizowanemu zarządcy, który nie tylko będzie czuwał nad osiąganiem zysków, ale także będzie potrafił np. stworzyć plan gospodarczy czy też zoptymalizować koszty.

Właściciele obiektów komercyjnych w dużo większym stopniu niż właściciele mieszkań korzystają z usług zarządcy.

Główne zadania zarządcy nieruchomości komercyjnych:

pilnowanie generowania zysku

Od czego czego zależy zysk właściciela?

Od podpisanych umów najmu. To na zarządcy spoczywa obowiązek pilnowania terminów umów najmu, przedłużania ich, rozwiązywania, jeśli są jakieś kłopoty z najemcą, zawierania nowych umów, aby lokal nie stał ani przez minutę pusty. To także negocjowanie warunków umów najmu z obecnymi już najemcami, którzy są zadowoleni ze współpracy z zarządcą, z lokalizacji, ze stałych klientów.

Zarządca musi być dobrym negocjatorem, stanowczym, ale jednocześnie człowiekiem sympatycznym, takim, z którym chce się nawiązać kontakt przyjacielski

dbanie o stan techniczny lokalu

Na zarządcy spoczywa również obowiązek dbania o stan techniczny lokalu (budynku) przyjętego w zarząd. Musi on na bieżąco kontrolować instalacje znajdujące się w nieruchomości, dbać o ich konserwację (zlecać firmom zewnętrznym), zlecać okresowe kontrole techniczne budynku i instalacji, wymagane prawem budowlanym.

dbanie o czystość

To na zarządcy spoczywa obowiązek podpisywania i negocjowania umów z zewnętrznymi firmami sprzątającymi, dbającymi jednocześnie o zieleń wokół budynku. Ale oczywiście wybór firmy i podpisanie umowy, to nie wszystko. Musimy również kontrolować te firmy, zwracać uwagę na niedociągnięcia, aby żaden z najemców nie miał do nas zastrzeżeń. Być w ciągłym kontakcie z tymi firmami. W nocy może np. spaść śnieg i musimy dzwonić do firmy sprzątającej czy wyspecjalizowanej w odśnieżaniu, aby była wcześniej niż zwykle.

obsługa administracyjna

Przy zarządzaniu obiektami komercyjnymi administrowanie ma bardzo duże znaczenie i tego oczekuje również od nas właściciel. Podpisał z nami umowę, aby o nic się nie martwić, tylko liczyć pieniądze wpływające na konto. Jeśli obowiązków mamy dużo, możemy oczywiście zatrudnić administratora nieruchomości (często mylonego z zarządcą).

Na nas, jako zarządcy, spoczywa prowadzenie rejestru powierzchni i najmu, bieżące kontrolowanie funkcjonowania nieruchomości, terminowe rozliczanie się z dostawcami mediów, firmami zewnętrznymi, najemcami i właścicielem. Na nas również będzie prawdopodobnie spoczywał obowiązek ubezpieczenia nieruchomości komercyjnej. Musimy traktować ją jak własną nieruchomość i nie może nas przerażać jej powierzchnia. Czy lokal ma 10m² czy 1000 m² , dbać o nią musimy tak samo.

Poza tym jako zarządcy musimy sporządzać okresowe plany zarządzania nieruchomością (w porozumieniu z właścicielem) i opracować plan działania, pozwalający zmaksymalizować przychód z najmu.

W zależności od podpisanej umowy z właścicielem, może na nas spoczywać również obowiązek rozliczeń podatkowych, marketing, obsługa finansowo-księgowa obiektu, prawna.

Nikt nie jest omnibusem, więc możemy mieć swoich pracowników, albo mieć podpisane umowy o współpracy z poszczególnymi specjalistami w danej dziedzinie. Jednak i tak zawsze to my musimy dopilnować, aby wszystko było zgodnie z umową, na czas i zgodnie z prawem.

Przy zarządzaniu obiektami komercyjnymi trzeba wykazać się dużą wiedzą z wielu dziedzin m.in. zarządzania nieruchomościami, ekonomii, prawa czy administracji.

Właściciele dużych obiektów handlowych będą sprawdzać nasze wykształcenie i doświadczenie w zawodzie. Mimo zniesienia obowiązku posiadania licencji, poszukiwane są osoby, które taką licencję posiadają. Nikt nie powierzy swojego majątku osobie „z ulicy”.

Oczywiście jest to praca bardzo dobrze płatna, ale również bardzo wymagająca, dla ludzi dobrze zorganizowanych, przygotowanych zarówno teoretycznie, jak i praktycznie do zarządzania nieruchomościami.