Zarządzanie najmem

Na czym polega zarządzanie najmem i kto się tym zajmuje?

Ostatnio pisałam w skrócie o tym, kim jest zarządca nieruchomości i na czym polega jego praca.

Dziś chciałabym Wam przybliżyć nieco usługę zarządzania najmem, bardzo rozpowszechnioną w ostatnich kilkunastu latach.

Do wykonywania takiej usługi nie jest wymagane specjalistyczne wykształcenie. Tylko właściciel nieruchomości decyduje o tym, kogo zatrudni.

Osoby, które prowadzą zarządzanie najmem, winny wg mnie nazywać siebie opiekunami mieszkania, a nie zarządcami, jeśli nie posiadają wiedzy z zarządzania. Ale to tak na marginesie.

Aby zarządzać najmem zawodowo trzeba oczywiście mieć działalność gospodarczą ( zarejestrowaną lub nie, w zależności od miesięcznych przychodów)

i ubezpieczenie OC.

Najczęściej z usług zarządcy najmem korzystają właściciele, którzy posiadają mieszkanie w innym mieście niż to, w którym mieszkają, przebywający za granicą lub tacy, którzy w swoich codziennych obowiązkach nie znajdują już czasu na to, aby doglądać swojego mieszkania pod najem.

Co należy do obowiązków zarządcy najmem?

Wymienię tutaj kilka podstawowych obowiązków, jeśli natomiast temat Was interesuje, to zapraszam do kontaktu.

Do głównych obowiązków zarządcy najmem należą:

szukanie najemcy

Często praca zarządcy najmem zaczyna się właśnie od tego etapu (o kosztach przeczytacie nieco niżej), choć równie dobrze może zacząć się po podpisaniu umowy najmu między właścicielem a najemcą.

Jeśli ktoś ma doświadczenie , np. jako pośrednik nieruchomości, to nie będzie to dla niego stanowiło żadnego problemu. Kłaniają nam się tutaj portale ogłoszeniowe, grupy na Fb ale także znajomi i znajomi znajomych, czyli wszystkie nasze kontakty.

Żeby dobrze wypromować ofertę musimy przygotować profesjonalny, ale zaciekawiający potencjalnego najemcę opis nieruchomości. Do tego czeka nas jeszcze sesja zdjęciowa.

weryfikacja najemcy

Jeżeli już ktoś odpowie na nasze ogłoszenie, to nie wynajmujemy pierwszemu, który się zgłosi. Możemy prosić najemcę o przedstawienie swoich zarobków, podanie danych , które wykorzystamy do sprawdzenia najemcy w BIG i BIK. Oczywiście nie musi wyrazić zgody. Wtedy opieramy się na swoim doświadczeniu. Przede wszystkim rozmowa i obserwacja zachowania klienta też dużo nam o nim powie. Musimy sobie zaufać i być przekonani, że po podpisaniu z klientem umowy, nie będziemy martwić się o terminowość i rzetelność rozliczeń, jak i wywiązywania się z zapisów umowy najmu.

podpisanie umowy najmu w imieniu właściciela

Musimy sporządzić umowę najmu oraz protokół zdawczo-odbiorczy. Optuję tutaj za swoimi własnymi umowami, nie zaś ściągniętymi z internetu, które zawierają dużo błędów i klauzul abuzywnych. Podpisanie umowy najmu wiąże się z wpłaceniem kaucji przez najemcę i w tym momencie musimy już zacząć rozliczać się z właścicielem mieszkania.

wizyty w nieruchomości właściciela

Sprawdzamy stan techniczny lokalu, oczywiście po wcześniejszym uzgodnieniu z najemcą.

Musimy zwrócić uwagę, czy meble i sprzęty nie są poniszczone, sprawdzamy porządek, czyli to, czy najemca dba o mieszkanie, jak o swoje własne. Rozmawiamy z najemcą, słuchamy, dopytujemy o to, jak się mieszka itp. Po prostu prowadzimy taką przyjacielską rozmowę, żeby najemca nie czuł się inwigilowany. Ale powinniśmy porozmawiać także z sąsiadami, czy najemca nie jest dla nich uciążliwy, czy przestrzega zasad współżycia społecznego.

Z takiej kontroli sporządzamy notatkę i informujemy właściciela o przebiegu wizyty.

obsługa finansowa

To nas będzie ciążył obowiązek terminowego rozliczania się ze spółdzielnią czy wspólnotą mieszkaniową i dostawcami mediów. Będziemy musieli także również rozliczać najemcę za zużycie mediów, na podstawie faktur otrzymywanych od dostawców bądź na podstawie liczników. I oczywiście pobierać czynsz najmu.

Musimy także rozliczać się z właścicielem mieszkania i na ogół zdawać mu raport z przebiegu najmu.

Nie wszyscy właściciele wymagają raportów, wystarczy, że nam zaufali i co miesiąc mają na koncie środki w wysokości ustalonego czynszu najmu minus oczywiście nasze koszty.

Koszty zarządzania najmem

Musimy rzetelnie wycenić swoją pracę. Zastanowić się, czy będziemy pobierali opłatę wstępną tzw. wpisowe, czy ograniczymy się do miesięcznego abonamentu.

Opłaty wpisowe w niektórych firmach są identyczne dla wszystkich właścicieli mieszkań, w innych są uzależnione od metrażu mieszkania, standardu, lokalizacji.

Opłaty wstępne to najczęściej ½ lub cały czynsz. Opłaty abonamentowe wahają się od 50,00 zł wzwyż.

Jeżeli nie pobieramy od właściciela opłaty wstępnej, to musimy przedstawić i uzgodnić indywidualnie miesięczne koszty zarządzania. Takie, żeby nas satysfakcjonowały.

Radzę poważnie zastanowić się nad wszystkimi kosztami, które będą nas czekać, stworzyć ewentualnie biznesplan i zastanowić się nad przychodami.

Pomyśleć należy także, czy ma to dla nas być podstawowe źródło utrzymania, czy też tylko dodatkowy dochód.

Jak i ile będziemy zarabiać, zależy tylko od nas i wypracowanego przez nas samych systemu.