Zadatek a zaliczka – różnice

Kiedy dochodzi już prawie do finalizacji transakcji, obie strony ustaliły wszystkie szczegóły

i wynegocjowały cenę i warunki kupna/sprzedaży nieruchomości, dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej/przyrzeczonej.

Obecnie wielu klientów decyduje się dokonać tej czynności u notariusza, ale to na nas, jako pośrednikach/agentach spoczywa obowiązek dostarczenia do notariusza prawie gotowej umowy, ze wszystkimi szczegółami, w tym również informacji o zadatku bądź zaliczce i wysokości wpłaty.

Co to jest zaliczka?

Jest to kwota, którą kupujący przekazuje sprzedającemu, stanowiąca zabezpieczenie transakcji wliczana później w jej koszt.

Ale uwaga!

Zaliczka nigdzie jako pojęcie nie jest określona w Kodeksie Cywilnym. Nie chroni ona kupującego, gdy np. sprzedający zechce odstąpić od umowy. Zwróci klientowi po prostu zaliczkę i nasz klient zaczyna poszukiwania mieszkania od nowa. Jeżeli natomiast kupujący wycofa się z transakcji ( bo np. nie uzyskał kredytu, o który wnioskował), to sprzedający zwraca kupującemu zaliczkę i szukanie chętnego do kupna mieszkania zaczynamy znowu od początku.

Pojęciem zaliczki powszechnie posługują się prawie wszyscy, którzy nie znają niuansów prawa. Pojęcie zaliczki i zadatku jest przez większość ludzi traktowane równorzędnie. Niestety, w rzeczywistości oba te pojęcia, dla naszych klientów, mają ogromną różnicę, o której musimy poinformować.

Umowa przedwstępna, którą zawierają nasi klienci, musi wyraźnie wskazywać, czy wpłacana kwota jest zaliczką, czy zadatkiem. Jeżeli w umowie nie będzie takiego zapisu, to wpłacona kwota jest zaliczką.

Ma to znaczenie dla nas i naszych klientów, głównie przy sporządzaniu umowy bez obecności notariusza.

Ale nawet jeżeli umowa będzie podpisywana u notariusza, to musimy o tym fakcie poinformować klientów, wytłumaczyć im różnicę między zadatkiem a zaliczką i wyjaśnić, co jest dla nich korzystniejsze. Pamiętajmy również, że w umowie wyraźnie musi być zaznaczony rodzaj wpłaty (zadatek), inaczej wpłata będzie traktowana jako zaliczka.

Zaliczka jest częścią ceny nieruchomości, którą kupujący wpłaca przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Nie jest jednak żadnym zabezpieczeniem, że umowa dojdzie do skutku.

W przypadku niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron, zastosowanie maja przepisy Kodeksu Cywilnego, odnoszące się do umów wzajemnych.

Kwota wpłacanej zaliczki jest umowna. Najczęściej jest to 10% wartości ceny nieruchomości, a więc wcale nie tak mało.

Obie strony transakcji mogą odstąpić od umowy i zobligowane są do tego, aby kwotę zaliczki zwrócić. Można jeszcze tylko żądać naprawienia szkody, powstałej w wyniku niedotrzymania warunków umowy (np. zapłata prowizji pośrednikowi). Umownie przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, strona płaci pośrednikowi połowę należnego wynagrodzenia. Ale to już zależy od pośrednika. Ja wychodzę z założenia, że warto poczekać ten miesiąc czy dwa i wziąć wynagrodzenie za pracę w całości, żeby w razie czego nie znaleźć się w niezręcznej sytuacji, gdyby do podpisania umowy nie doszło).

Co to jest zadatek?

Jest to kwota, którą kupujący przekazuje sprzedającemu, jako zabezpieczenie wykonania warunków umowy kupna/sprzedaży.

Odnośnie zadatku stosuje się przepisy art. 394 Kodeksu Cywilnego.

Gdy jedna ze stron transakcji odstąpi od umowy (z różnych przyczyn) drugiej stronie przysługuje rekompensata, którą właśnie jest ten zadatek.

Jeżeli kupujący odstąpi od umowy, to sprzedającemu, jako rekompensata zostaje właśnie ten wpłacony zadatek.

Jeżeli sprzedający odstąpi od umowy, to kupującemu jako rekompensatę musi wypłacić podwójną kwotę wpłaconego zadatku.

I to jest właściwie to , co różni zaliczkę od zadatku.

Zdarzają się sytuacje, w których żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niedotrzymanie terminu podpisania umowy, bądź obie są w równym stopniu winne. W takiej sytuacji, konieczny jest zwrot zadatku, ale już nie w podwójnej wysokości.

Tak samo jak zaliczka, zadatek stanowi część kwoty, o którą zostanie pomniejszona kwota sprzedaży wskazana w akcie notarialnym kupna/sprzedaży.

Tu też zwyczajowo klient wpłaca 10% wartości ceny sprzedaży nieruchomości. Czasami strony umawiają się na wyższy zadatek, jako większe w ich mniemaniu zabezpieczenie transakcji.

Ale to wszystko zależy oczywiście od obu stron transakcji i od naszych informacji, które klientom przekażemy. Dlatego sami musimy dokładnie znać różnicę między zadatkiem a zaliczką i równie dokładnie tłumaczyć klientom te pojęcia, traktowane błędnie przez większość synonimicznie.

Zalety i wady zaliczki i zadatku.

Podsumowując najważniejsze:

– zadatek zostaje zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, jeśli z umowy nie wywiąże się sprzedający

– zaliczka podlega zwrotowi, niezależnie od tego, z czyjej winy nie doszło do transakcji kupna/sprzedaży

– zaliczkę i zadatek traktuje się jako część ceny, z tym że zadatek stanowi formę zabezpieczenia wykonania

umowy

– zadatek i zaliczkę możemy wpłacić w gotówce bądź przelewem na konto bankowe (kiedyś tylko w

gotówce).