Przegląd techniczny budynku

Jednym z głównych obowiązków zarządcy nieruchomości jest przeprowadzenie przeglądu budowlanego.

Obowiązek przeprowadzania kontroli obiektów budowlanych wynika z ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zmianami).
Kontrole, o których wspomniałam wyżej, zgodnie z ustawą, przeprowadza się celem zadbania o konstrukcje budynku, bezpieczeństwo osób i środowiska.

Przepisy prawne mówią o użytkowaniu obiektu zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. Budynek, którym opiekuje się zarządca musi być utrzymywany we właściwym stanie technicznym i estetycznym. Poza tym pamiętać musimy, iż nie może dojść do nadmiernego pogorszenia się stanu budynku.

Na zarządcy, który zatrudniony jest przez wspólnotę mieszkaniową ciąży obowiązek dopilnowania przeprowadzenia corocznego przeglądu nieruchomości i przeglądu wykonywanego raz na pięć lat.

Zarządca nieruchomości nie wykonuje przeglądów samodzielnie, lecz zatrudnia firmę, mającą odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia. Co dokładnie powinien sprawdzać przegląd, jakie dokumenty należy sporządzić po przeprowadzonej kontroli itp., dowiemy się, czytając dokładnie Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 27.11.2009 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych – Dz.U. nr 205 z dnia 4.12.2009 r. poz. 1584.

Coroczny przegląd nieruchomości (art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego)

Raz w roku powinny zostać sprawdzone elementy zewnętrzne budynku i instalacje narażone na działania atmosferyczne i czynników zewnętrznych.

Uszkodzenie obiektu budowlanego może nastąpić w wyniku wyładowań atmosferycznych, wstrząsów sejsmicznych, silnych wiatrów, intensywnych opadów, osuwisk ziemi, pożarów lub powodzi.

W trakcie kontroli sprawdza się także instalacje gazowe, przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne) oraz urządzenia mające na celu ochronę środowiska (urządzenia sanitarne służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, urządzenia filtrujące czy wygłuszające).

Przy przeglądach rocznych sprawdzane jest również wykonanie zaleceń z poprzedniej kontroli.

Pięcioletni przegląd budowlany (art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego)

Przegląd taki obejmuje przede wszystkim sprawdzenie stanu technicznego obiektu i jego przydatności do użytkowania. Sprawdzić i skontrolować należy wszystko to, co w przeglądzie jednorocznym, ponadto należy dokonać pomiarów instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Ustawa mówi także o sprawdzaniu estetyki budynku. Wydaje się być to zapisem bardzo względnym, mogącym wywoływać niepotrzebne nieporozumienia. Często element ten jest pomijany w wykonywanych przeglądach. A chodzi tutaj głównie o stan elewacji budynku i taki wygląd, który będzie pozostawał w harmonii z otoczeniem. Kontroli poddaje się również otoczenie budynku, czyli utwardzony teren wokół niego.

Kontrole budynków powinny być przeprowadzane zgodnie z Prawem budowlanym w porze wiosennej. Nie jest to termin objęty jakimś rygorem, jednak wydaje się być słuszny. Po okresie zimowym często łatwiej można zaobserwować jakieś usterki w konstrukcji budynku czy też jego elewacji, co ma już bezpośredni wpływ na stan estetyczny budynku.

Protokoły

Kontrolę w zakresie pięcioletnim można przeprowadzić wraz z kontrolą roczną, pod warunkiem sporządzenia oddzielnych i odpowiednich protokołów, potwierdzających wykonanie obu przeglądów.

Do protokołów pokontrolnych często dołącza się dokumentację graficzną, wykonaną w trakcie kontroli. Dodatkowym załącznikiem mogą być zdjęcia poszczególnych elementów budynku.

W protokole pokontrolnym powinien się znaleźć zakres robót remontowych (jeśli zaistnieje taka konieczność) oraz kolejność ich wykonania. Właściciele nieruchomości lub zarządcy są zobowiązani do natychmiastowej naprawy wykrytych usterek oraz uzupełnienia ubytków, które mogą zagrażać bezpieczeństwo i zdrowiu ludzi.
Wszystkie protokoły z przeprowadzonych kontroli umieszcza się w KOB (książce obiektu budowlanego).

Audyty mają potwierdzić przydatność budynku do użytkowania. Dlatego są tak ważne i ważne jest zatrudnienie doskonałej firmy, na której jako zarządcy możemy polegać, aby mieć pewność, że zostało sprawdzone dosłownie wszystko i protokół pokontrolny będzie dla nas wskazówką, co mamy szybko i jak naprawić, aby zapewnić wszystkim bezpieczeństwo zamieszkiwania w budynku.
Inspekcji muszą dokonywać wyłącznie firmy bądź osoby posiadające kwalifikacje z danej dziedziny, wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych (decyzja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego).

Za brak przeglądów grozi (najczęściej zarządcy) kara grzywny, ograniczenie bądź pozbawienie wolności.

Przeprowadzenie kontroli budynku jest również wymogiem firm ubezpieczeniowych. W razie jakichkolwiek awarii, zakład nie wypłaci odszkodowania, jeśli przegląd roczny czy pięcioletni będzie nieważny (z przekroczonym terminem).

Musimy jako zarządcy być pewni, że nie narazimy nikogo na jakiekolwiek ryzyko związane ze złym stanem technicznym nieruchomości, którą zarządzamy.