Notariusz – budowa aktu notarialnego

Dzisiaj kilka słów budowie aktu notarialnego.

Dlaczego?

Postanowiłam przynajmniej zasygnalizować temat, gdyż w końcowym etapie procesu sprzedaży musimy spotkać się z notariuszem i ważne jest, abyśmy do tego spotkania byli dobrze przygotowani.

Nie tylko my, ale i nasi klienci.

Kto to jest notariusz chyba każdy z Was wie. Jest to prawnik, upoważniony przez władze państwowe (ministra sprawiedliwości), do sporządzania aktów prawnych czy stwierdzania pewnych faktów, mających znaczenie prawne.

Co załatwimy u notariusza?

U notariusza załatwimy wiele spraw związanych z nieruchomościami, poza tym poświadcza on dokumenty, które tego wymagają , spisuje protokoły, przyjmuje na przechowanie dokumenty, sporządza odpisy, wypisy i wyciągi dokumentów, na żądanie stron przygotowuje projekty umów, aktów, oświadczeń, poświadcza dziedziczenie ustawowe.

Zakres czynności notarialnych określa art. 79 Ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku – Prawo o notariacie (Dz. U. z 2002 roku, Nr 42, poz. 369 z późniejszymi zmianami).

Notariusz to jedna z profesji zaufania publicznego, która jest objęta ustawowym obowiązkiem zachowania tajemnicy spraw, które prowadzi (obowiązek w większości przypadków ustaje, jeśli notariusz staje przed sądem).

Nas będzie interesować przede wszystkim

rola notariusza w procesie sprzedaży nieruchomości.

Kiedy już przebrniemy przez wszystkie trudne etapy procesu sprzedaży, ostatnim jego fragmentem będzie wizyta stron u notariusza i podpisanie aktu notarialnego. Wtedy już spokojnie możemy przygotować się do przyjęcia zapłaty za naszą ciężką pracę.

Zanim jednak powstanie akt notarialny kupna/sprzedaży, musimy dostarczyć notariuszowi niezbędne dokumenty.

O czym warto pamiętać?

Rolą notariusza jest zabezpieczenie wszystkich stron transakcji.

Nawet jeśli mamy zaprzyjaźnionego notariusza (a powinniśmy takiego mieć), to unikajmy sformułowania „mam swojego notariusza”, gdyż może to budzić wątpliwości, zarówno kupującego, jak i sprzedającego.

Nie będę tutaj rozpisywać się dokładnie jakie dokumenty należy dostarczyć notariuszowi, gdyż o tym poinformuje Was dokładnie notariusz lub przeczytacie o tym na jego stronie internetowej.

Jak wygląda dokument aktu notarialnego?

Każdy dokument aktu notarialnego składa się z kilku części.

Pierwsza i bardzo ważna jest komparycja, in. nagłówek, w którym znaleźć się musi data, miejsce wykonania czynności prawnej, imię i nazwisko notariusza. Oprócz tego w komparycji są dane stron biorących udział w akcie notarialnym.

Tożsamość stron notariusz stwierdza najczęściej na podstawie dowodów osobistych.

I tu ciekawostka. Obywatelstwo polskie potwierdza wyłącznie paszport. Na podstawie dowodu osobistego, notariusz może tylko domniemywać, że ma do czynienia z obywatelem polskim.

Musimy uczulić swoich klientów, aby dokładnie sprawdzili wszystkie swoje dane wpisane w komparycji (nawet literówki w imieniu czy nazwisku mogą stać się sprawą sporną co do ważności aktu).

Właściwa część aktu, to kluczowa jego część. Mówi o tym jakiego rodzaju sprawy dotyczy, wymienia dokumenty przedstawione notariuszowi (i dołączone do aktu), stan prawny nieruchomości, dokładny jej opis, ustalenia stron odnośnie zapłaty i termin wydania lokalu.

Pouczenia to trzecia część aktu notarialnego.

Znajdują się tu m.in. zapisy odnośnie odpowiedzialności karnej lub karnoskarbowej oraz powstałym obowiązku podatkowym, o prawie mieszkaniowym czy spadkowym.

Zawsze poświęcony jest tym zagadnieniom osobny paragraf.

Pod pouczeniami bardzo często znajduje się wniosek do sądu wieczystoksięgowego (w zależności od sprzedawanej nieruchomości wniosek może dotyczyć np. dokonania wpisu własności na rzecz jednej ze stron czy też założenia księgi wieczystej).

Zakończenie aktu.

W tej części aktu informuje się o wszystkich kosztach i przy rynku wtórnym, wysokości pobranego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) – notariusz odprowadza go do US.

Pod sumą należną do zapłaty, zawsze musi się znaleźć formułka : „akt odczytano, przyjęto i podpisano”.

Akt najczęściej składa się z kilku stron i na każdej z nich musi być parafka kupującego i sprzedającego. Notariusz na ogół podpisuje i pieczętuje pośrodku zszyty już akt.

Oryginały aktów notarialnych zostają w kancelarii notarialnej, w której zostały sporządzone. Klienci, właściwe sądy i urzędy dostają wypisy i odpisy z oryginałów (z pieczęcią i podpisem notariusza). Odpisy sporządzone u notariusza mają moc prawną oryginału.

Notariusz, po odczytaniu aktu, zawsze pyta, ile ma sporządzić odpisów. Jeśli okaże się później (nawet po roku czy pięciu latach), że potrzebny będzie stronom kolejny odpis, w każdej chwili notariusz wyda taki dokument.

I jeszcze jedna informacja.

Notariusz przechowuje w swojej kancelarii wszystkie dokumenty przez 10 lat. Później a także wtedy, gdy zamyka swoją kancelarię, przekazuje dokumenty do sądu rejonowego właściwego dla siedziby kancelarii.

Trzeba o tym poinformować kupującego i sprzedającego, że dokumenty zawsze są dostępne.