Książka obiektu budowlanego

Każdy właściciel lub zarządca nieruchomości ma obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego (KOB). Jest to (dotychczas) papierowy dokument formatu A4, zawierający wpisy dotyczące wszystkich zdarzeń związanych z daną nieruchomością, takich jak przeprowadzone kontrole, przeglądy, remonty, przebudowy i inne związane z eksploatacją budynku, przez cały czas jego istnienia.

O obowiązku prowadzenia takiej księgi dowiadujemy się z ustawy Prawo budowlane oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. z 2003 r. nr 120, poz. 1134) . Wzór KOB określa załącznik do ww. rozporządzenia.

Zakładanie książki obiektu budowlanego

Książka powinna być założona w dniu przekazania obiektu do użytkowania. Przejmując zarząd nad nieruchomością dokładnie przejrzyjmy KOB, sprawdźmy czy jest prowadzona na bieżąco, żeby nie okazało się potem, iż będziemy odpowiadać za niedopatrzenia i złą pracę poprzedniego zarządcy.

Nie ma obowiązku prowadzenia KOB na specjalnych drukach, przyjęło się jednak, iż prowadzi się je w książkach, które można zakupić w większości księgarni specjalistycznych.

Książkę należy systematycznie prowadzić do dnia rozbiórki budynku lub decyzji administracyjnej o wyłączeniu z użytkowania.

KOB powinna posiadać 74 ponumerowane strony. Jeśli zapełnimy je wszystkie, zakładamy kolejny tom KOB, wpisując na stronie tytułowej jego nr i datę założenia.

Wpisy w książce obiektu budowlanego

Książkę prowadzić może właściciel lub zarządca, ewentualnie osoba przez nich do tego upoważniona. Najczęściej wpisów w KOB dokonuje zatrudniony przez zarządce administrator. Ważne, aby wpisy były czytelne. Jeśli wpis jest podparty jakimś dokumentem, to powinien on uwzględniać numer dokumentu, jego treść i dane osoby wystawiającej dany dokument. Wszystkie dokumenty jakie posiadamy dotyczące budynku, a więc m.in. protokoły z kontroli i przeglądów obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy, świadectwo charakterystyki energetycznej, dokumentację budowy, powykonawczą itp. musimy dołączyć do KOB.
(Za prowadzenie KOB, jako zarządcy, możemy uzgadniać dodatkowe wynagrodzenie)

Wpisy powinny być zwięzłe, a informacje przekazywane w sposób jednoznaczny. Jeśli nastąpi jakaś pomyłka we wpisie, to należy ją przekreślić jedną linią i zmianę podpisać oraz wstawić datę.

Pamiętać musimy, że organy nadzoru budowlanego mają obowiązek kontrolować prowadzenie książki obiektu budowlanego. Wpisy w KOB umieszcza się do 7 dni od daty zaistnienia wydarzenia związanego z budynkiem.

Brak wpisów w KOB lub złe jej prowadzenie czy przechowywanie, skutkuje zgodnie z art. 93 Prawa budowlanego, karą grzywny.

W Dzienniku Ustaw z dnia 27 grudnia 2022 roku, poz. 2778, zamieszczono rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 grudnia 2022 r. w sprawie książki obiektu budowlanego oraz systemu Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego określanego mianem „system c-KOB”.

C-KOB to oficjalna rządowa aplikacja do prowadzenia książki obiektu budowlanego.
Wspomniane rozporządzenie obowiązuje od 01 stycznia 2023 r.

Obecnie obowiązujące przepisy pozwalają na zakładanie tradycyjnych (papierowych) KOB dla nowych budynków do końca 2023 roku.

Do końca zaś 2026 roku, będzie możliwość prowadzenia dokumentów zarówno w wersji papierowej, jak i elektronicznej. Po tej dacie zostanie jedynie możliwość elektronicznej wersji C-KOB, dla wszystkich obiektów.

Wydaje się, że archiwizowanie, jak i kontrola dokumentacji będą łatwiejsze i bezpieczniejsze.

Dokładne omówienie wszystkich rozdziałów książki obiektu budowlanego, sposób jej prowadzenia oraz dokonywania wpisów znajdziecie w osobnym artykule, w którym odnoszę się do wersji elektronicznej KOB.