Klauzule abuzywne – czym są i co oznaczają?

Zapewne każdy zajmujący się nieruchomościami spotkał się już z takim sformułowaniem i spotykać się z nim będziecie dosyć często.

Abuzywne to znaczy niedozwolone

Klauzule abuzywne są to niedozwolone zapisy, nieuzgodnione indywidualnie w umowach między przedsiębiorcą a konsumentem. Dotyczy to wszystkich umów, ale oczywiście omówię tu zakres dotyczący nieruchomości.

Żeby mieć jakie takie pojęcie o klauzulach niedozwolonych, należy przede wszystkim zapoznać się z Księgą Trzecią Kc, tytuł III. Ogólne przepisy o zobowiązaniach umownych. Nie przestraszcie się, bo cały Tytuł III, to zaledwie sześć stron. Nas jednak przede wszystkim interesuje art. 385.

W art 385(3) mamy zapisane przesłanki, które muszą zaistnieć, aby dany zapis umowy stał się niedozwolony. Ponieważ te 23 niedozwolone postanowienia umowne zapisane w Kc nie są zakazane, nazywane są szarymi.

Jeśli są szare zapisy, to mamy również czarne. Te znajdziemy już nie w Kc czyli katalogu ustawowym, a w Rejestrze decyzji wydawanych przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

Rejestr ten jest jawny i każdy na stronie UOKiK może sprawdzić, czy dany zapis nie jest zakazany.

Jako pośrednicy, podpisujemy bardzo dużo umów z klientami.

Jeśli jesteśmy pracownikami biura nieruchomości, dostajemy wydrukowane umowy i to nimi posługujemy się w kontaktach z klientami.

Jeśli natomiast zdecydowaliśmy się sami prowadzić usługi pośrednictwa, to i sami musimy stworzyć umowy, które będziemy podpisywali z naszymi klientami.

Na ogół dzieje się tak, że osoba nieprzygotowana merytorycznie do zawodu, „ściąga” wzór umowy pośrednictwa od kogoś lub z internetu, wpisuje dane swojej firmy i gotowe.

Praktyka bardzo często stosowana i nie mówię, że bardzo zła. Jeśli na początku nie stać nas na prawnika, który stworzy naszą umowę, to nie ma innego wyjścia, jak posłużyć się jakimś wzorcem. Ale przy tym wszystkim, trzeba jeszcze myśleć.

Musimy jednak pamiętać, aby przestudiować dokładnie zapisy umowy i sprawdzić, czy nie ma w niej klauzul abuzywnych.

Klienci są coraz bardziej uczuleni na zapisy umów i tzw. mały druczek.

Większość czyta umowę i dopytuje o pewne zapisy, są jednak i tacy, którzy podpisują w ciemno, jeśli mają do nas zaufanie. Żeby tego zaufania nie zawieść, umowa musi mieć jasno sformułowane paragrafy i wszystkie zgodne z prawem. Wielu pośredników mówi : „Może Pan śmiało podpisywać”. I klient podpisuje, a później doszuka się klauzul abuzywnych.

Co się stanie, jeśli w naszych umowach będą klauzule abuzywne?

Klient, który podda w wątpliwość pewne zapisy w umowie, najpierw omawia je z pośrednikiem. Bardzo często jest tak, że dochodzi do porozumienia i zmieniamy to, na co klient zwrócił nam uwagę.

Oczywiście, jeżeli klient ma rację. Jeśli nie, to staramy się wytłumaczyć klientowi, dlaczego i w jakim celu, konkretny zapis znalazł się w umowie.

Dobrze, żeby doszło do porozumienia na tym etapie.

Jeśli klient zauważy i znajdzie w naszej umowie klauzule niedozwolone, a my o tym nie wiemy (że są), to w momencie finalizacji transakcji bardzo możemy się zdziwić, gdyż nie obowiązują one klienta.

Wszystkie pozostałe zapisy umowy, obowiązują.

Kiedyś, przed 17 kwietnia 2016 r., czyli datą wejścia w życie znowelizowanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, sprawy trafiały do sądu. Obecnie sprawy są zgłaszane do Prezesa UOKiK. Na stronie urzędu trzeba znaleźć bazę decyzji Prezesa UOKiK, najlepiej wg PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) i tam można się zapoznać z rozstrzygnięciami i karami, jakie nakładane są na przedsiębiorców za stosowanie klauzul niedozwolonych. Najczęściej są to kary finansowe i zobowiązanie do usunięcia klauzul abuzywnych z umowy.

Muszę tu jeszcze wspomnieć, iż kary finansowe mogą być bardzo dotkliwe, więc pamiętajmy o tym, przygotowując wzory naszych umów pośrednictwa.

A teraz przykłady

Chcąc zabezpieczyć swoje wynagrodzenie, często w umowach pojawiały się (i nadal niestety pojawiają ) zapisy dotyczące zapłaty przez klienta kupującego 50% ustalonej prowizji, jeśli do sprzedaży nie dojdzie z powodów niezależnych od pośrednika.

Jeśli we wcześniejszych paragrafach umowy, jest mowa o zapłacie 50% prowizji przy umowie przedwstępnej, a drugich 50% przy umowie sprzedaży, to sądy uznawały taki zapis za rażąco naruszający interesy klienta, a co za tym idzie zapis abuzywny.

Wiadomo, że jako pośrednicy wkładamy wiele czasu i energii w znalezienie nieruchomości, potem klienta kupującego, umówienie obu stron, omówienie warunków, przygotowanie dokumentacji itd.

Żeby dobrze zabezpieczyć swoje interesy musimy w początkowych paragrafach umowy jasno określić, jaki jest nasz zakres obowiązków względem klienta i za co oraz ile będzie musiał on nam zapłacić. To o wiele lepsze od wpisywania % od wartości transakcji.

W umowach pośrednictwa możemy znaleźć zapis :

„Zamawiający oświadcza, że zapoznał się z treścią powyższej umowy, nie zgłasza do niej zastrzeżeń, zaakceptował wszelkie jej postanowienia”.

Sady rozpatrując różne zgłaszane przez powodów klauzule abuzywne odniosły się także do tego zapisu.

Wskazały, iż zdanie to nie ma nic wspólnego z indywidualnym uzgodnieniem warunków umowy, a więc jest to zapis całkowicie zbędny. Pamiętajmy o tym.

W umowach często wpisujemy % prowizji, jaką klient ma nam zapłacić.

I tu jest ważny punkt umowy. Wynagrodzenie musi być konkretnie za naszą pracę, jaką wykonaliśmy, a nie uzależnione od wysokości transakcji. A jeśli już tak zapisujemy w umowie, to należy wymienić wszystkie składniki wynagrodzenia w tym punkcie i zapisać, czy jest to kwota netto czy brutto. Nie wolno posługiwać się umowami z wydrukowanym % wynagrodzenia. Trzeba zostawić wolne miejsce (….%) i wtedy możemy mówić o indywidualnie ustalanych warunkach wynagrodzenia, co jest zgodne z prawem.

Klauzule niedozwolone mogą nas narazić na koszty, o ile klient będzie miał zastrzeżenia i będzie mu się chciało zgłaszać sprawę do UOKiK.

Nie jestem prawnikiem, ale radzę Wam w końcowym paragrafie umieścić zdanie, że „wszystkie punkty umowy zostały dokładnie omówione i indywidualnie ustalone z klientem”.

A tak w ogóle, to warto mieć zaprzyjaźnionego prawnika, który pomoże nam rozwiązywać nasze wątpliwości.