Co to jest umowa najmu instytucjonalnego?

Najem instytucjonalny został zapisany w ustawie z 20 lipca 2017 r., natomiast obowiązuje od 11 września 2017 roku.

Bardzo często najem instytucjonalny jest mylony z najmem okazjonalnym.
Część założeń jest podobna, ale tutaj jest wyciągniecie ręki przez ustawodawcę, do osób zajmujących się wynajmem mieszkań zawodowo.
Ustawa, w założeniu, miała także zachęcić potencjalnych inwestorów do zakupu mieszkań, celem ich wynajmu.

Okres najmu instytucjonalnego został wydłużony nawet do kilkudziesięciu lat. Zawsze musi to być jednak umowa na czas oznaczony.
Jest to dobre dla najemcy, o ile stać go będzie na płacenie czynszu w terminie oraz dla właściciela, który nie musi co pół roku czy rok, szukać nowego najemcy.

Kto może podpisać umowę?

Umowę najmu instytucjonalnego może podpisać jednostka organizacyjna, która nie posiada osobowości prawnej, osoba prawna lub osoba fizyczna, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali z osobą fizyczną, na cele mieszkaniowe.
Co ważne, przy tej umowie najmu, możemy ją podpisać nie tylko z właścicielem.
Ale przedsiębiorcy, którzy mają do wynajmu np. lokal handlowy czy usługowy, z umowy najmu instytucjonalnego nie będą mogli już skorzystać, ponieważ prawo ogranicza podpisywanie takich umów tylko w odniesieniu do lokali mieszkalnych.

Umowa najmu instytucjonalnego powinna zawierać wszystkie elementy, które są obowiązkowe w zwykłych umowach najmu. Natomiast dodatkowo są wymagane pewne zapisy, np. jeśli chodzi o podwyżkę czynszu.
Jeśli zawieramy umowę na 15 lat i w umowie nie będzie zapisu do prawa podwyżki czynszu w trakcie trwania umowy i zasad oraz warunków jego podwyższenia, to właściciel przez 15 lat tego czynszu podwyższyć nie może.

Jak w każdej umowie najmu, wynajmujący ma prawo żądać od najemcy kaucji, jednak nie może ona przekraczać w umowie najmu instytucjonalnego, sześciokrotności czynszu.

Wymagane dokumenty

W przypadku najmu instytucjonalnego, do umowy musi być dołączony wyłącznie jeden załącznik – oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia wynajmowanego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego, w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu. W akcie notarialnym musi się także znaleźć zapis, iż najemca traci prawo do ubiegania się o lokal zastępczy czy socjalny.
Ten jeden załącznik to duże ułatwienie dla najemcy, który nie zawsze może wskazać lokal, do którego się wyprowadzi po zakończeniu najmu lub w razie eksmisji, ani też uzyskać od rodziny czy kogoś zaprzyjaźnionego oświadczenia, że w razie kłopotów przyjmą go pod swój dach.

Ważna przesłanka do podpisania umowy najmu instytucjonalnego

Bardzo ważną przesłanką do zawierania umów najmu instytucjonalnego jest możliwość podpisania takiej umowy z opcją sprzedaży, nazwaną z dojściem do własności.
Najemca płaci czynsz plus ustalone z wynajmującym raty, a po zakończeniu najmu i spłacie rat, staje się właścicielem mieszkania.
Jest to bardzo dobra opcja dla tych najemców, którzy nie mogą uzyskać kredyt bankowego, a będzie ich stać na płacenie czynszu i rat.
Roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu, ujawnia się w księdze wieczystej, jaka jest prowadzona dla danego lokalu.
Jeżeli któreś z postanowień umowy nie dojdą do skutku, najemca ma gwarancję zwrotu wpłaconych środków.
Jeśli natomiast najemca zalega z opłatami, wynajmujący może je sobie potrącić z kaucji (najpierw) i rat.

Wypowiedzenie umowy

Tak jak w umowie najmu okazjonalnego, tak i w umowie najmu instytucjonalnego, wynajmujący i najemca mają prawo (pod pewnymi warunkami, które opisywałam przy innych umowach najmu) wypowiedzieć taką umowę. Muszą to zrobić na piśmie, natomiast termin opuszczenia lokalu nie może być krótszy niż 14 dni.

Kto będzie zainteresowany podpisaniem takiego typu umowy?

Oczywiście najemcy, mający dochody wyższe niż przeciętne i zdecydowani na związanie się z mieszkaniem w danej okolicy na kilka czy kilkanaście, a nawet 30 lat. Poza tym tacy, którzy nie mogą uzyskać kredytu, a stać ich będzie na płacenie czynszu najmu i spłacanie rat (przy opcji dojścia do własności).
Jeśli chodzi o wynajmujących, to w większości są to mali przedsiębiorcy, którzy wynajmują trzy, cztery swoje mieszkania i musieli walczyć z fiskusem, czy jest to najem prywatny, czy już działalność gospodarcza oraz przedsiębiorcy zajmujący się podnajmem.
Ale daje się już zauważyć trend wykupu całych bloków, a nawet osiedli, które jeszcze nie powstały, przez zagraniczne fundusze inwestycyjne. Kupują już z myślą o przyszłym wynajmie. Naturalnie trzeba się liczyć z tym, że ceny nie będą niskie w takich blokach czy osiedlach kupionych przez zagranicznych inwestorów. Korzyść dla najemcy: jeśli będzie go stać, będzie mieszkał w nowym bloku, z miejscem parkingowym, ochroną i wszelkimi dogodnościami, jakie pojawiają się w nowych blokach (np. basen, sauna, sklepy).

My, jako Polacy jesteśmy jednak przywiązani do własności i do niej dążymy. Nie jest u nas popularne wynajmowanie mieszkań przez całe życie. Ale być może chociaż częściowo ulegnie to zmianie.

Dokładne omówienie umowy najmu instytucjonalnego i najmu z dojściem do własności znajdziecie w osobnych wpisach.