Umowa najmu – Poradnik

W artykule tym wszystkie moje wskazówki dotyczą zarówno pośredników, jak i osób prywatnych, samodzielnie poszukujących mieszkania czy domu do najmu, albo mających dom lub lokal mieszkalny do wynajęcia.

Myślę, że warto przeczytać i jeśli nie zastosować, to przynajmniej zastanowić się nad niektórymi poruszonymi aspektami.

Z kim podpisujemy umowę?

Przede wszystkim sprawdzamy, kto jest właścicielem interesującego nas lokalu.

Niestety, nie wystarczą słowne zapewnienia. Powinniśmy poprosić o akt własności bądź nr KW, lub inny dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości, czy władania nią.

O ile w kontaktach z pośrednikiem właściciele nie mają żadnych obiekcji w pokazaniu dokumentów, w sytuacji spotkania z osobą prywatną może się to już okazać trudne do wyegzekwowania. Właściciele zasłaniają się wtedy RODO, poza tym nie wiedzą, czy nie przyszedł do nich oszust i na pierwszym spotkaniu trudno się doprosić o jakiekolwiek dokumenty od właściciela. Po prostu się boją.

Jeśli jako osobie prywatnej podoba nam się mieszkanie, cena jest do zaakceptowania, uzgodniliśmy warunki umowy, to zaznaczmy, że przy następnym spotkaniu, na którym będziemy finalizować umowę, chcemy najpierw zobaczyć dokumenty własności. Unikniemy rozczarowań i strat finansowych, gdyby np. po tygodniu okazało się, że mieszkanie jest wynajęte dziesięciu różnym osobom, ponieważ mieliśmy do czynienia z oszustem.

Lokal, poza właścicielem, może nam także wynająć pełnomocnik (pełnomocnictwo notarialne), najemca, jeśli w umowie najmu właściciel wyraził zgodę na podnajem, bądź członek rodziny, jeśli ma do tego prawo.

Należy wspomnieć jeszcze o tym, że jeśli małżeństwo jest wspólnie właścicielem lokalu, to umowę muszą podpisać obydwoje małżonkowie, chyba że mają notarialne pełnomocnictwo lub jeden ze współmałżonków, który jest właścicielem, ma dokument potwierdzający rozdzielność majątkową.

Warunki w umowie najmu

Napiszę tylko pokrótce, iż umowę możemy podpisać (KC art. 659):

– na czas nieoznaczony
– czas oznaczony

Przy umowie najmu na czas nieoznaczony zastosowanie w większości wypadków będą miały zastosowanie art. 673 i 688 KC.

Wbrew powszechnie panującym przeświadczeniom, umowę taką może wypowiedzieć zarówno wynajmujący, jak i najemca. Trzeba tylko przestrzegać terminów wypowiedzeń. Najczęściej czynsz jest płacony miesięcznie, więc obydwie strony umowy obowiązuje termin wypowiedzenia trzech miesięcy naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeśli chcemy rozwiązać umowę np. od 01 lipca, to wypowiedzenie na piśmie musimy złożyć najpóźniej 31 marca.

Przy umowach z oznaczonym terminem (najczęściej data od….do) właściwie nie istnieje możliwość wypowiedzenia.

Jednak ustawodawca przewidział kilka sytuacji, kiedy umowę na czas oznaczony możemy rozwiązać. Np. wady w lokalu, uniemożliwiające korzystanie z niego, zagrażające życiu lub zdrowiu najemcy.

Strony umowy mogą zastrzec konkretne sytuacje, które będą mogły w przyszłości być powodem wypowiedzenia. Termin również ustalają obie strony.

Przed podpisaniem umowy musimy jako najemcy zastanowić się, co może się wydarzyć w ciągu obowiązywania umowy, co spowodowałoby chęć jej rozwiązania. Może czekamy na intratną propozycję pracy w innym mieście czy kraju albo czekamy na dokończenie prac przez dewelopera (może oddać mieszkania wcześniej).

Właściciel też musi rozważyć wszystkie powody, które mogą wpłynąć na chęć rozwiązania najmu. I o tym wszystkim należy wspólnie szczerze rozmawiać, dojść do porozumienia i zapisać w umowie te szczególne sytuacje.

Rozliczenia stron najmu

Na ogol rozliczamy się miesięcznie, do dnia wskazanego w umowie, przelewem na konto właściciela.

Może się jednak zdarzyć, że właściciel z różnych przyczyn nie chce wpłat na konto, tylko wpisuje w umowę : gotówka do rąk własnych.

Dla najemców takie wizyty właściciela w każdym miesiącu mogą być uciążliwe. Czytajmy dokładnie umowę i gdy pojawi się taki zapis, o jakim wspomniałam, spróbujmy uzgodnić, że możemy płacić gotówką, ale spotkania będą się np. odbywały pod blokiem, na parkingu, przystanku czy jakimś innym miejscu, dogodnym dla obu stron. Wynajmując mieszkanie mamy pełne prawo do niego i nie możemy być ciągle wizytowani przez właściciela.

Należy także zrozumieć właściciela, iż chce wiedzieć, jak lokatorzy zajmują się wynajętym mieszkaniem.

Należy ująć w umowie zapis, iż właściciel np. raz na 6 miesięcy będzie mógł sprawdzić stan lokalu, jednak dopiero po uprzednim ustaleniu terminu z najemcą, z wyprzedzeniem np. tygodniowym.

Przy wynajmie mieszkań stosowana jest wpłata kaucji, zabezpieczająca właściciela.

Przed czym zabezpiecza? Przed spóźnionymi zapłatami czynszu, różnicy w kwotach pobranych za media a wystawionych rachunkach, przed zniszczeniami celowymi itd.

Zwyczajowo stosuje się kaucję w wysokości jednego czynszu najmu. Natomiast jeśli mieszkanie jest np. nowe, wykończone wysokogatunkowymi materiałami, sprzętem AGD najwyższej klasy, właściciel ma prawo żądać kaucji w wysokości dwóch lub nawet trzech czynszów. Przy takich umowach najmu, o jakich teraz rozmawiamy, kaucja nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym, co najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu.

Po zakończeniu najmu i rozliczeniu przez właściciela ewentualnych niedopłat czy strat, kaucja obowiązkowo jest zwracana najemcy. Pamiętajmy, aby wyraźnie było to zapisane w umowie (dla naszego bezpieczeństwa, jeśli jesteśmy najemcą).

Czasami można po prostu zwyczajnie się „dogadać” z właścicielem, aby zgodził się na wpłatę kaucji (jeśli jest wysoka )w dwóch ratach.

Najpóźniej jednak kaucja powinna być wpłacona w dniu zawarcia umowy najmu.

Rozliczenia mediów najmu

Wynajmujący nie może ponosić kosztów zużycia mediów, dlatego też w umowie powinien znaleźć się zapis , iż będą one opłacane przez najemcę. Kwestię, za które media będzie płacił najemca, należy omówić przed podpisaniem umowy. Musimy wiedzieć dokładnie jakie media opłaca najemca, czy tylko energię elektryczną i gaz, czy także np. zużycie wody i CO ( koszty tych dwóch ostatnich właściciel ma ujęte w czynszu do wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej). Jeśli właściciel będzie chciał obciążyć najemcę wszystkimi kosztami, to taki przyszły najemca musi dokładnie przeliczyć czy dany najem mieszkania opłaca mu się.

Na ogół media rozliczane są na bieżąco wg. liczników bądź zaliczkowo na podstawie rachunków, dostarczanych wynajmującemu przez poszczególnych dostawców. Sposób w jaki będą się rozliczać wynajmujący i najemca ustalają dowolnie między sobą i oczywiście zapisują to w umowie.

Jako przyszli najemcy musimy dopytać się, czy w mieszkaniu jest internet, jeśli nie, to czy będziemy mogli założyć. Czasami (przy dłuższym najmie) możemy spotkać się z propozycją, że wszystkie media zostaną przepisane na najemcę. Wtedy właściciel nie obawia się, że np. nie będzie uregulowany rachunek za energię elektryczną czy gaz, ponieważ w przypadku braku zapłaty dostawca ma prawo odłączyć dostęp do mediów.

Odpowiedzialność za szkody

Kolejna sprawa, którą należy uzgodnić przed podpisaniem umowy, jest odpowiedzialność za powstałe w czasie najmu usterki czy szkody.

Przyjmuje się na ogół, że drobne naprawy, np. urwany uchwyt od mebli, stłuczony klosz do lampy itp., leżą w gestii najemcy. Natomiast właściciel ponosi koszty zużycia i wymiany sprzętu np. kupno czy naprawa nowej lodówki lub pralki.

Ale jeśli najemca stłucze np. umywalkę w łazience czy wybije szybę, to też będzie obciążony kosztami, gdyż szkoda taka nie powstaje na skutek normalnego użytkowania.

Obie strony muszą dokładnie między sobą uzgodnić zakres odpowiedzialności i zapisać to w umowie.

Dokładne opisy praw i obowiązków właściciela i najemcy zostały opisane w Ustawie o ochronie praw lokatorów (ze zmianami z maja 2021r.) i w Kodeksie Cywilnym.

Przy okazji omawiania tematów odpowiedzialności, warto zwrócić także uwagę na ubezpieczenie. Mieszkanie na ogół jest ubezpieczone przez właściciela. Warto jednak, aby i najemca zawarł ubezpieczenie OC w życiu prywatnym i na mienie ruchome. Wtedy, w razie jakiejś awarii czy nieumyślnego zniszczenia, zostaną mu przez ubezpieczyciela zwrócone koszty napraw czy zakupu nowych sprzętów.

Terminy

Jeśli już najemca i właściciel omówią między sobą wszystkie elementy umowy i wspólnie zgadzają się na zapisy, powinni ustalić termin podpisania umowy (najlepiej mailowo, żeby był jakiś ślad tych uzgodnień).

Często termin obowiązywania umowy jest inny niż termin jej podpisania. Podpisujemy np. umowę 06 stycznia, a termin najmu obowiązuje od 15 stycznia.

W dniu podpisania umowy najemca ma obowiązek wpłacić kaucję.

Jeśli termin podpisania umowy i jej obowiązywania różni się, to klucze najemca otrzyma w dniu obowiązywania umowy najmu.

Wtedy też należy spisać protokół przekazania lokalu, w którym m.in. będzie informacja o stanie mieszkania, liczników, czy wyposażeniu.

Proponuję również wykonać zdjęcia dokumentujące stan techniczny mieszkania i jego wyposażenie.

Właściciel robi swoje zdjęcia, najemca swoje, zwłaszcza jeśli zauważy jakieś usterki, o których wcześniej nie było mowy.

O czym jeszcze warto wiedzieć przy podpisywaniu umowy najmu?

Podsumowanie

Właściciel powinien wiedzieć, że najemca ma prawo bez jego zgody zameldować się w wynajmowanym mieszkaniu. Na podstawie umowy najmu, może się zameldować na pobyt czasowy lub stały.

Najemca zgodnie z prawem może na podstawie umowy najmu podnająć jedno pomieszczenie lub cały lokal, za zgodą wynajmującego. Jeśli wynajmujący nie godzi się na podnajem, należy taką klauzulę zapisać w umowie. O tym też powinniśmy pamiętać uzgadniając warunki umowy.

Na koniec jeszcze wspomnę tylko, że najemca i właściciel powinni przechowywać wszystkie dowody wpłat, rachunki, faktury. W razie jakichś sporów czy niejasności, łatwiej będzie udokumentować swoją rację.