Umowa najmu okazjonalnego

Pojecie najmu okazjonalnego, jak i wszystkie przepisy prawne dotyczące takiego rodzaju umów, pojawiły się w Ustawie o ochronie praw lokatorów, w grudniu 2009 roku.

Od tego czasu kilkakrotnie już wprowadzano zmiany do Ustawy, jak i Kodeksu Cywilnego.

Przez te kilkanaście lat obowiązywania w prawie najmu okazjonalnego, prawie wszyscy już słyszeli o takiej możliwości , mniej więcej wiedzą o co chodzi, co jednak wcale nie przekłada się na zwiększanie ilości podpisywanych, takich właśnie umów najmu.

Dla właściciela są to większe koszty, dla najemcy więcej dokumentów do zdobycia i mniejsza ochrona.

Ale są też i tacy, którzy decydują się na podpisywanie takich umów.

Na co zwracać szczególną uwagę i o czym należy wiedzieć?

Umowa najmu okazjonalnego może być podpisana wyłącznie przez właściciela, który nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmem mieszkań. Umowa najmu okazjonalnego może być podpisana wyłącznie w celach mieszkaniowych.

Trzeba tutaj jeszcze dodać, że najemca również musi być osobą fizyczną.

I tu zaczynają się pierwsze „schody”.

Najemca, który jest np. redaktorem, pisarzem, rzeźbiarzem, jakimkolwiek twórcą, psychologiem, nauczycielem udzielającym korepetycji i chciałby swój zawód wykonywać w wynajętym mieszkaniu, nie może tego zrobić, ponieważ zabrania tego ustawa. Mieszkanie, wynajęte na podstawie umowy najmu okazjonalnego, może tylko być przeznaczone na cele mieszkalne.

Dzięki takim zapisom ustawy, właścicielom jednocześnie została ograniczona liczba osób, które mogłyby zainteresować się taka formą najmu.

Umowa najmu okazjonalnego może być wyłącznie podpisana na czas oznaczony (w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu), nie dłuższy niż 10 lat.

Najczęściej w umowie zapisane jest, że obowiązuje ona przez 5 lat od dnia podpisania, ewentualnie podaje się datę, do kiedy obowiązuje, np. do 31 stycznia 2025 roku.

Jeśli czas trwania umowy nie zostanie w niej zapisany, to jest ona nieważna.

Najemcy, czytając ogłoszenia, jeśli widzą zapis o najmie okazjonalnym, z automatu je odrzucają. Obawiają się zbyt wielu formalności. I wcale nie należy się temu dziwić.

Nie każdy kto szuka mieszkania, ma taką osobę, do której mógłby się zwrócić i prosić o wyrażenie zgody na ewentualne zamieszkanie u niej, w razie egzekucji komorniczej.

A taki jest wymóg formalny umowy najmu okazjonalnego.

Jakie dokumenty są potrzebne?

W umowie muszą się znaleźć takie zapisy i dokumenty, jak :

– oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu (w formie aktu notarialnego)

– wskazania przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie przeprowadzenia egzekucji
– oświadczenia właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w tym lokalu, w przypadku przeprowadzenia egzekucji .

Niby nie jest dużo tych dokumentów, ale właściciele często chcą umowę spisywać u notariusza, wymagają też, aby oświadczenie właściciela lokalu było poświadczone notarialnie (dla najemcy są to dodatkowe koszty), zwłaszcza jeśli właściciel takiego mieszkania jest z innego miasta .

Wymóg co do notarialnego poświadczenia, obowiązuje tylko przyszłego najemcę odnośnie oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji komorniczej (opłata wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę). Cała umowa, jak i pozostałe dwa oświadczenia nie muszą być sporządzane u notariusza.

Jeśli właściciel wymaga, aby cała umowa była sporządzana u notariusza, to wg mnie powinien on ponosić wszystkie związane z tym opłaty.

Nie zawsze się tak dzieje, dlatego najemcy po prostu odrzucają z góry takie oferty.

Dla kogo jest dobra umowa najmu okazjonalnego?

Przede wszystkim dla właściciela.

Chroni go przed nieuczciwym najemcą, daje możliwość szybkiej eksmisji bez sprawy sądowej, eksmisja może się odbyć także w okresie ochronnym (od 01 listopada do 31 marca każdego roku), nie chroni żadnej grupy społecznej, m.in. kobiet w ciąży czy z małymi dziećmi, bezrobotnych.

Dla uczciwego najemcy też są plusy. Wie, że ma zagwarantowany czasowy najem, właściciel nie rozwiąże z nim umowy, jeśli płaci czynsz na czas i zachowuje się, jak członek lokalnej społeczności, nikomu nie utrudnia życia.

Umowę najmu może rozwiązać zarówno wynajmujący, jak i najemca, podając uzasadniony powód (zapisany w Ustawie o ochronie lokatorów), z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia.