Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania

Pisząc o kupnie, sprzedaży, najmie czy wynajmie nieruchomości, bardzo często wspominam o protokole zdawczo – odbiorczym. Dlaczego?
Jest to bardzo ważna część umów (dla każdej ze stron), jakie podpisujemy.

Niekiedy zapominamy o protokole, a potem , jeśli są jakieś rozbieżności ze stanem faktycznym danej nieruchomości, nie mamy żadnych podstaw do dochodzenia swych praw.

Kiedy sporządzamy protokół zdawczo – odbiorczy nieruchomości?

Zasadniczo protokół powinniśmy sporządzać przed finalizacją jakichkolwiek transakcji. Nie łudźmy się, że ustne zapewnienia właściciela będą obowiązywać i zawsze dotrzyma on składanych obietnic.

Przy kupnie nieruchomości powinniśmy dbać o sporządzenie protokołu zdawczo – odbiorczego jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

Zazwyczaj sprzedający umawia się z kupującym co do wyposażenia mieszkania. Zawsze powinniśmy mieć ograniczone zaufanie przy tego typu transakcjach i najlepiej zabezpieczyć się protokołem zdawczo – odbiorczym. Wtedy wpisujemy do niego całe wyposażenie, które ma pozostać po finalizacji transakcji. Wpisujemy nie tylko meble i sprzęt AGD, lecz także wannę, umywalkę w łazience czy kuchni, grzejniki. Bywało już tak, że kupujący po akcie notarialnym i otrzymaniu kluczy, zastawa zupełnie co innego niż oglądał. Jeśli nie spiszemy protokołu, to właściciel może opróżnić nieruchomość ze wszystkiego i zostawić nam ją właściwie w stanie surowym.

Po transakcji kupna/sprzedaży też powinniśmy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, ale będzie on już zawierał tylko aktualne stany liczników, wydanie lokalu i kluczy. Dokument taki będzie podstawą do rozliczenia się poprzedniego właściciela z dostawcami mediów, jednocześnie nowemu właścicielowi umożliwi podpisanie umów na swoje nazwisko. Nowy właściciel będzie również chroniony przed ewentualnymi zadłużeniami u dostawców, jakie mógł spowodować poprzedni właściciel.

Powinniśmy spisać nie tylko liczniki gazu czy elektryczności, ale także liczniki wody i CO. W protokole powinniśmy zaznaczyć, iż za te media odpowiada, do czasu aktu notarialnego, poprzedni właściciel nieruchomości.

Protokół zdawczo-odbiorczy spisuje się w transakcjach na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

Często deweloperzy podpisują z nowymi właścicielami takie protokoły przekazania mieszkania po akcie notarialnym. Wpisywane są wtedy do tego dokumentu szczegółowe informacje dotyczące stanu technicznego lokalu i wszystkie zaobserwowane usterki. Od momentu podpisania protokołu najczęściej zaczyna się płacić czynsz.

Protokoły zdawczo-odbiorcze ważne są także przy umowach najmu. Chronią zarówno najemcę, jak i wynajmującego przed ewentualnymi zniszczeniami i niedopłatami.

Zalecam wszystkim przy prywatnych transakcjach robienie dokładnych zdjęć wszystkich elementów mieszkania i dołączenie tych zdjęć do protokołu. Zdjęcia będą bardzo ważnym elementem w umowach najmu oraz w umowach kupna z rynku pierwotnego.

Jak powinien wyglądać protokół zdawczo – odbiorczy?

Przystępując do sporządzania protokołu, pamiętajmy, że powinien być on sporządzony w dwóch, jednobrzmiących egzemplarzach.

Przede wszystkim trzeba zawrzeć w nim dokładne dane stron umowy, adres nieruchomości, której dotyczy, dokładny opis nieruchomości z metrażem, a także informację kiedy, gdzie i przez kogo został sporządzony.

Aby móc mówić o precyzyjności dokumentu, dobrze jest wyszczególnić i opisach każde pomieszczenie osobno.

Do protokołu wpisujemy wszystkie sprzęty wchodzące w skład wyposażenia wraz z określeniem stopnia ich zużycia, ale też dobrze jest zaznaczyć ilość gniazdek, włączników, grzejników, klamek itp.

Poza tym szczegółowo podajemy stan techniczny ścian, podłóg i sufitów, otworów okiennych i drzwiowych.

Zwróćmy również uwagę na oświetlenie.

Przy najmie, nie jesteśmy w stanie do końca sprawdzić, czy stan instalacji elektrycznej jest odpowiedni, lecz przy kupnie warto spotkać się w mieszkaniu z elektrykiem, który powie jak ewentualnie będą się kształtować koszty wymiany instalacji elektrycznej. Informacje te, wraz z opinią elektryka, również warto wpisać w protokół.

Jeśli jesteśmy najemcami, to w łazience sprawdźmy, czy pralka rzeczywiście działa. Nie ufajmy na słowo właścicielowi, bo może się okazać przy pierwszym praniu, że narazimy się na koszty naprawy lub kupna nowej pralki. Tak samo sprawdźmy lodówkę czy zmywarkę.

Jeśli będziemy dokumentować wszystko za pomocą fotografii, to należy jako załącznik dołączyć i wskazać nośnik z plikiem, który będzie nieodzownym elementem danego protokołu.

W protokole powinny się znaleźć wpisane wskazania liczników wszystkich mediów. Ułatwi to rozliczenie między sprzedającym a kupującym oraz między wynajmującym a najemcą. Obie strony są wówczas chronione i wiedzą, że odpowiadają tylko za swoje zużycie mediów.

Do protokołu, zwłaszcza przy umowie najmu, powinniśmy wpisać ilość kompletów przekazanych kluczy do lokalu i skrzynki pocztowej, pilotów do bram, chipów do domofonu, kodów.

Protokół zdawczo-odbiorczy nie jest dokumentem obowiązkowym przy transakcjach w obrocie nieruchomościami, ale bardzo przydatnym.
Może być sporządzany w formie tabel bądź opisowej. Nie ma tu żadnego wymogu formalnego.

Ważne, aby obie strony podpisały sporządzony przez siebie bądź pośrednika, protokół.