Podnajem mieszkań – jak zarabiać na podnajmie nieruchomości?
Z pojęciem podnajmu zapewne każdy z Was się spotkał, ale chcę tutaj krótko powiedzieć, co to jest i jak na tym zarobić.
Przede wszystkim podnajem to oddanie przedmiotu najmu w całości lub części innemu podmiotowi do najmu. Samo pojęcie podnajmu mamy zatem już w Kodeksie Cywilnym.
Jako przyszli „rentierzy” musimy znać przynajmniej art 688² kc i ustawę o ochronie praw lokatorów.
Jeśli zaczynamy od przysłowiowego zera, to musi nas być stać na wynajęcie mieszkania i wpłacenie kaucji właścicielowi.
Jak przekonać właściciela?
Gdy będziemy chcieli podnająć komuś jeden z pokoi, aby płacić niższy czynsz, to musimy mieć na to zgodę właściciela mieszkania. Jeśli od razu będziemy chcieli zacząć zarabiać na podnajmie, to również w umowie najmu musi być oświadczenie właściciela, iż wyraża zgodę na podnajem.
I tu też należy pamiętać o tym, że nie od razu znajdziemy najemcę, więc trzeba jeszcze przynajmniej na miesiąc najmu mieć zabezpieczone swoje finanse.
O wiele prędzej właściciele wyrażają zgodę na podnajem, np. po poznaniu nas i regularnym płaceniu przez nas czynszu, przynajmniej przez 6 miesięcy. Zdobywamy sobie tym ich zaufanie i wierzą nam, że tylko skorzystają na podnajmie.
Będą mieli co miesiąc czynsz, taki jaki chcieli, przedłużą z nami umowę i wtedy podpisujemy ją na minimum trzy lata i gwarantujemy właścicielowi, że stan mieszkania ulegnie poprawie.
Wiąże się to oczywiście z kosztami remontu czy zakupem nowych mebli, ale na ogół po 10 – 12 miesiącach inwestycja zwraca się nam i zaczynamy zarabiać.
Wspomnieć tutaj należy, że przy zajmowaniu się podnajmem musimy mieć działalność gospodarczą (rejestrowaną lub nie – w zależności od miesięcznych dochodów), gdyż wiąże się to ze stałym przychodem.
Jeśli ktoś czuje się pewnie w temacie i umie negocjować, przekonać właściciela do pomysłu, to od razu może podpisać umowę, w której będzie zawarta zgoda właściciela na podnajem.
Umowy takie podpisujemy na ogół na minimum trzy lata, najczęściej trzy do pięciu lat. W innym przypadku podnajem nie będzie dla nas opłacalny.
Opłacalność podnajmu mieszkań
Musimy najpierw zainwestować w nieruchomość, czyli wyłożyć swoje pieniądze, odzyskać je i potem zacząć zarabiać. Jak wspomniałam wyżej, mniej więcej od drugiego roku najmu możemy już liczyć swoje zarobione pieniądze.
Zainwestować w nieruchomość to znaczy doposażyć ją w meble , wyremontować to, co remontu wymaga. Robimy to po to, aby podnieść wartość nieruchomości i zwiększyć swoje zyski.
Właściciel też zyskuje, ponieważ mieszkanie będzie miał w lepszym stanie niż w dniu podpisywania z nami umowy najmu.
W zależności od naszego pomysłu, możemy zmienić funkcjonalność mieszkania.
Jeśli np. zadecydujemy, że będziemy wynajmować nie całe mieszkanie jednej osobie, a na pokoje różnym osobom, to musimy odpowiednio te pokoje wyposażyć, zmienić np. drzwi lub zamontować w starych (jeśli się do tego nadają) zamki, aby każdy lokator czuł się bezpiecznie.
Jak do kwestii podnajmu odnoszą się właściciele?
Na ogół, jeśli usłyszą o podnajmie, nie wyrażają zgody. Dlaczego ktoś ma zarabiać na ich mieszkaniu? Tak myśli większość właścicieli, którzy sami wynajmują swoje mieszkania i zajmują się wszystkimi sprawami związanymi z najmem i kontaktem z najemcami..
Właściciel biznesowy, pracownik korporacji czy też mieszkający w innym mieście, patrzą na podnajem już nieco inaczej.
Ale przede wszystkim, możliwość podpisania umowy podnajmu zależy od nas samych.
Przy pierwszej umowie może być trudno i to jest normalne, kiedy robimy coś po raz pierwszy. Przy następnych już dużo łatwiej.
Przede wszystkim nie możemy prosić. Znamy przecież swoją wartość, wiemy jaki mamy plan biznesowy, prowadzimy firmę zajmującą się właśnie zawodowo podnajmem i wtedy właściciel już inaczej
z nami rozmawia.
Jako firma gwarantujemy właścicielowi stały dochód, nie musi szukać najemców co roku, spotykać się z nimi, załatwiać spraw związanych z ewentualnymi naprawami, martwić się o nieterminowe wpłaty. Wszystko to robimy za niego.
Dlatego musimy taniej wynająć, drożej podnająć, aby obie strony transakcji były zadowolone.
Każdy musi wypracować sobie swój własny model podnajmu, w zależności od swojego finansowego zaplecza.
I tutaj trzeba się zastanowić i dokładnie policzyć, co nam przyniesie większy zysk. Podnajęcie całego mieszkania czy pokoi.
Jeżeli dysponujemy gotówką, to możemy przystosować mieszkanie do takiego modelu, jaki wydaje nam się, że będzie bardziej zyskowny i przeprowadzić remont.
Natomiast jeśli tych pieniędzy nie mamy wiele, to warto chociaż zainwestować w niewielkie rzeczy, aby szybko znaleźć najemcę. To mogą być sprzęty, nowe talerze, sztućce, firanki czy nowe lustro w łazience.
Czasami wystarczy dobrze posprzątać mieszkanie i poprzestawiać meble, aby było bardziej funkcjonalnie.
I na koniec jeszcze kilka słów o samych mieszkaniach.
Jakich mieszkań szukać na rynku?
Bardzo dobrym rozwiązaniem jest znalezienie mieszkania do remontu. Właściciel albo nie ma na to pieniędzy, albo chce szybko zacząć zarabiać np. na mieszkaniu otrzymanym w spadku.
Ceny najmu takich mieszkań są o wiele niższe niż średnia rynkowa, co dla nas jest dużym atutem.
Po ich remoncie i adaptacji nasz dochód będzie o wiele wyższy. Jeśli chcemy wynajmować całe mieszkanie, to najlepiej szukać kawalerek lub dwupokojowych. Natomiast jeśli zajmiemy się podnajmem na pokoje, to szukajmy mieszkań 3-5 pokojowych.
Ale jeśli już wchodzimy w taki biznes, to nie możemy ani na chwilę zapominać o kalkulacji kosztów.
Osoby zaczynające przygodę z podnajmem osiągają dochody na poziomie 200,00-300,00 zł miesięcznie na jednym mieszkaniu.
Doświadczeni już w tej branży nieruchomości, potrafią zarobić na mieszkaniu od 1000,00 zł wzwyż, najczęściej wynajmując poszczególne pokoje.
Zastanówmy się najpierw i przede wszystkim policzmy, czy na danym mieszkaniu uzyskamy dochód, który będzie nas satysfakcjonował.
