Najem z dojściem do prawa własności

Temat nie jest nowy i większość na pewno spotkała się z tym zjawiskiem.

Zanim oficjalnie zaczęła obowiązywać w polskim prawie umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, z takiej formy korzystały zwłaszcza osoby prywatne oraz niektóre gminy w Polsce.

W przeszłości (a często także jeszcze i dziś) wynajem domu czy mieszkania z możliwością wykupu cieszył się sporym zainteresowaniem. Wśród pośredników i agentów nieruchomości opisywane rozwiązanie często określa się mianem „wynajmij i kup”.

Na czym polega rozwiązanie „wynajmij i kup”?

Klient, który dysponuje (najczęściej nieudokumentowanymi w pełni) stałymi dochodami, wynajmuje nieruchomość i podpisuje umowę notarialną najmu, z możliwością wykupu wynajmowanej nieruchomości.

Zasady spłaty strony ustalają już same między sobą i zapisują je w akcie notarialnym.

Zalety rozwiązania „wynajmij i kup”

Zyskujemy czas, dzięki któremu możemy spokojnie zwiększać swoje oszczędności, aby w przyszłości móc pozwolić sobie na szybsze wykupienie nieruchomości.

Takie rozwiązanie sprawdza się, gdy nabywca nie dysponuje jednorazowo odpowiednio dużym budżetem pozwalającym na zakup nieruchomości na własność. Poza tym pozwala rozłożyć w czasie duży wydatek, bez konieczności zaciągania kredytu.

Rozwiązanie „wynajmij i kup” skierowane jest przede wszystkim do osób, które nie mają własnego mieszkania, nie mają wystarczająco udokumentowanych dochodów, ale stać ich na płacenie wysokich czynszów.

Trzeba jednak być przygotowanym na ponoszenie kosztów związanych z czynszem za najem i kosztów częściowej spłaty mieszkania czy domu. Oferty spłat są bardzo rozbieżne i zanim podejmie się ostateczną decyzję, należy dokładnie się z nimi zapoznać się i ewentualnie negocjować z właścicielem.

Często zdarza się tak, że im wyższa wpłata własna, tym mniejszy jest comiesięczny czynsz.

To zadanie znacznie łatwiejsze niż zaciąganie kredytu hipotecznego o wartości kilkuset tysięcy złotych, jeśli oczywiście ma się stałe dochody.

Wysokość kaucji w prywatnych umowach z dojściem do własności odpowiada zazwyczaj wysokości trzech miesięcznych czynszów, do sześciu (pobieranie wyższych kaucji zakazuje ustawa).

Pieniądze, które pokrywają wysokość czynszu w wynajmowanym lokalu, często stanowią część wkładu własnego na zakup nieruchomości, dzięki czemu zbliżamy się do upragnionego celu.

Przy takich umowach prywatnych, sam najemca decyduje w dużej mierze, jak szybko będzie mógł stać się właścicielem nieruchomości, którą wynajmuje.

Umowy są tak skonstruowane, że w każdym momencie wynajmu, klient może zdecydować się na to, by wykupić nieruchomość.

Jak już pisałam wcześniej, czynsz najmu w opcji z dochodzeniem do własności musi być oczywiście wyższy niż czynsz za sam najem, bo zawiera ratę za wykupienie mieszkania.

Umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do prawa własności wprowadziła do naszego porządku prawnego ustawa z 2018 r.(Dz.U. z 2018 r. Poz. 1496).

Od 1 grudnia tego roku obowiązują przepisy wprowadzone w Dz.U. 2022.172 t.j.

Dojście do własności jest realizowane na zasadach komercyjnych.

Oznacza to, że całkowity kapitał spłacany w ratach czynszu jest równy nakładom inwestycyjnym. Począwszy od tego roku rozwiązanie takie będzie mogło być stosowane do umów najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych oferowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) lub społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM).

SIM-y będą mogły oferować najem mieszkań z docelowym nabyciem prawa do własności lokalu.

W mieszkaniach wybudowanych przez SIM-y, czynsz najmu w ramach umowy z dochodzeniem do własności będzie wyższy niż czynsz za sam najem, ponieważ zawierać będzie ratę za wykupienie mieszkania.

I tu uwaga.

Według nowych przepisów, wykupienie mieszkań od SIM następować będzie po cenie rynkowej (pomniejszonej o wcześniej wpłaconą partycypację).

W przypadku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, umowa zawierana jest na czas oznaczony. Przepisu, który dotyczy przedłużania najmu z art. 661 § 1 Kc nie stosuje się w przypadku tej umowy. Dlatego możliwe jest zawieranie umów na dłuższy czas oznaczony, np. na 20, 30 lat, a nawet dłużej.

Tego typu umowa najmu dotyczy lokalu, dla którego została założona księga wieczysta a właściciel złoży zobowiązanie do przeniesienia na najemcę prawa własności, najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu, po zapłacie określonej ceny za mieszkanie, która jest regulowana w miesięcznych ratach, zgodnie z postanowieniami umowy najmu.

Ponadto do księgi wieczystej wpisywana jest też hipoteka, która w razie rozwiązania umowy gwarantuje najemcy odzyskanie wpłaconych pieniędzy.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej.

Wynajmujący zwraca wówczas najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej części ceny sprzedaży mieszkania, po potrąceniu ewentualnych zaległości czynszowych i innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu.

Trzeba bardzo dobrze przemyśleć i przeliczyć wszystkie koszty, jakie będą czekały najemcę przy umowie najmu z dojściem do prawa własności.

Ale trzeba pamiętać, że dla niektórych, jest to jedyna z opcji stania się właścicielem własnej nieruchomości.