Najem socjalny lokali – komu przysługuje?

Ostatnio pisałam o opróżnieniu lokalu z rzeczy i ludzi, czyli mówiąc potocznie o eksmisji.

Osoby, które zalegają z płatnościami czynszu osobie prywatnej, gminie, spółdzielni mieszkaniowej czy tez wspólnocie, muszą liczyć się z tym, iż podmioty te, skierują sprawę do sądu o tzw. eksmisję i odszkodowanie.

Nakaz opróżnienia lokalu

W naszym systemie prawnym nie funkcjonuje eksmisja „na bruk”. Eksmitowanemu zawsze przysługuje prawo do przekwaterowania do innego lokalu bądź pomieszczenia. Oznacza to tyle, że nie można usunąć z mieszkania osoby, nie zapewniając jej żadnego innego lokum.

Funkcjonowało pojęcie usunięcia (po wyroku sądu oczywiście) do noclegowni, ogrzewalni czy tym podobnych miejsc.

Nowela ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego (KPC) z 21 kwietnia 2019 r. zlikwidowała właściwie eksmisję do noclegowni czy schronisk.

Komornik musi oczekiwać na lokal lub pomieszczenie tymczasowe (które musi zapewnić gmina). Nie może już (tak, jak to było wcześniej) eksmitować dłużnika do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych (artykuł 1046 § 4 KPC).

Sąd, orzekając w wyroku o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu (tzw. eksmisji) do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego.
Czas oczekiwania na takie pomieszczenia może być długi, ponieważ gminy nie mają wystarczającej liczby lokali i pomieszczeń tymczasowych.

Komu przysługuje najem socjalny lokalu?

Najem socjalny przysługuje jedynie takiej osobie, która nie ma tytułu prawnego do żadnego innego lokalu i której dochody z gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy.

Poza tym najem socjalny przysługuje osobom, wobec których sąd wydał takie orzeczenie w wyroku. W szczególności są to sprawy o opróżnienie lokalu w związku z zaległościami czynszowymi.

Sąd oczywiście nie każdemu przyznaje prawo do umowy najmu socjalnego.

Nie może jednak orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec: (art 14 § 4):

– kobiety w ciąży,
– małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 573 i 1981) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
– obłożnie chorego,
– emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
– osoby posiadającej status bezrobotnego,
– osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały (chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie).

Zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która zajmuje mieszkanie samowolnie i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu. W wyroku nakazującym eksmisję, sąd może jednak orzec w stosunku do takiej osoby o przydzieleniu prawa do najmu lokalu socjalnego, jeżeli jest to podyktowane zasadami współżycia społecznego.

Umowa o najem socjalny lokalu jest zawierana na czas oznaczony. Jest ona przedłużana na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Gmina nie przedłuża umowy z najemcą, jeśli wzrosną dochody najemcy lub uzyska on prawo do innego lokalu.

Wynajmujący może wystąpić do dłużnika o odszkodowanie za dodatkowy czas bezumownego korzystania z lokalu. Najczęściej jednak niemożliwe staje się wyegzekwowanie jakichkolwiek kwot, od mocno już zadłużonego lokatora. Nieco łatwiej właściciel lokalu może uzyskać odszkodowanie od gminy, która nie jest w stanie zapewnić na czas pomieszczeń tymczasowych. Gmina ma obowiązek wypłacać takie odszkodowanie.

Jeśli sąd nie orzekł o uprawnieniu do najmu lokalu socjalnego lub zamiennego, to osoba eksmitowana nie musi zostać przekwaterowana do samodzielnego lokalu. Przepisy nie mówią bowiem o lokalu, lecz o pomieszczeniu. Może to być więc w zasadzie nawet zwykły pokój w wielopokojowym mieszkaniu. Także standard takiego pomieszczenia raczej nie będzie zbyt wysoki. Osoba eksmitowana mogłaby sprzeciwiać się przeprowadzce, jeśli pomieszczenie nie będzie nadawać się do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i nie będzie znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej. Poza tym sprzeciw będzie uzasadniony, jeżeli pomieszczenie nie spełnia podstawowych warunków bezpieczeństwa.

Po zmianach z 21 kwietnia 2019 r pamiętajmy, że przestał istnieć lokal socjalny i odtąd w zapisach ustawy mówi się o „najmie socjalnym lokalu”.

Istotne poprawki wniosły zapisy art. 14 wspominanej ustawy. Chodziło w nich o to, by położyć nacisk na sądowy obowiązek zawierania przez gminy z eksmitowanymi sądownie, umowy najmu socjalnego lokalu, a nie jak dotąd uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego.

Gospodarstwa domowe o niskich dochodach, mają możliwość, dzięki działaniom i zasobowi gminy zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w ramach najmu socjalnego oraz najmu lokali zamiennych. W sytuacjach, gdzie zgodnie z przepisami k.c. wykonywany jest przez komornika obowiązek opróżnienia lokalu, również osoby te podpisują umowę najmu socjalnego.

Sąd orzekając o uprawnieniu osób eksmitowanych dotychczas badał z urzędu, czy zachodziły przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, obecnie bada czy zachodzą przesłanki do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Nowością jest art 14 ust. 6a , który daje eksmitowanemu lokatorowi możliwość zaskarżenia prawidłowości umowy najmu socjalnego lokalu, także po nadaniu klauzuli wykonalności wyroku eksmisyjnego.

W art. 17 dodany został pkt 1a, który uprawnia sąd do orzekania o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia, byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

To nowość, która może być pomocna dla ludzi w bardzo trudnej sytuacji życiowej.

Wszystko zależy jednak od interpretacji sędziego.

Mam nadzieję, że informacje zawarte w artykule przynajmniej w jakiejś niewielkiej części będą przydatne dla wynajmujących i najemców.