Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie – poradnik dla właścicieli (wynajmujących)

Wiele osób posiada mieszkanie, z którego sami nie korzystają. Najczęściej są to lokale odziedziczone w spadku, podarowane lub kupione właśnie z myślą o najmie.

Jeżeli jesteśmy szczęśliwymi posiadaczami takiego lokalu mieszkalnego, to warto zastanowić się nad formą wynajmu mieszkania i poznać podstawowe zasady, które uchronią nas przed nieuczciwymi najemcami.

Kto będzie najemcą?

Musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, komu chcemy wynająć naszą nieruchomość. Inaczej musimy ją przygotować dla singla, pary, rodziny z dziećmi czy studentów.

Obecnie nie ma najmniejszego problemu ze znalezieniem najemcy, więc nie musimy wynajmować mieszkania każdemu, kto do nas zadzwoni jako pierwszy.

Powinniśmy umówić się z kilkoma osobami i wybrać te, które wzbudzają nasze największe zaufanie. Na tym etapie musimy liczyć wyłącznie na własny osąd i przeczucia.

Weryfikacja najemcy

Jeśli już zdecydujemy się na konkretnego najemcę dobrze jest poprosić go o zaświadczenie o zatrudnieniu. Najlepiej gdyby była to umowa na czas nieokreślony. Zorientujemy się z takiego zaświadczenia, czy nie będziemy mieć w przyszłości problemów związanych z płatnościami przez najemcę.

Nieco inaczej sprawa wygląda w przypadku studentów. Duża liczba tej grupy osób pracuje (często bez umów) i studiuje bądź koszty najmu ponoszą za nich rodzice.

W tym miejscu muszę wspomnieć, iż wbrew pozorom, jest to najmniej problematyczna grupa najemców. Zdają sobie sprawę, w jakim celu przyjechali do innego miasta i na ogół nie mają czasu na imprezy, których tak obawiają się właściciele mieszkań.

Forma umowy najmu

Najpełniej swoje prawa, jako właściciele, zabezpieczycie dobrze skonstruowaną umową najmu.
Najpierw jednak trzeba zastanowić się, jaką formę umowy wybrać.

W tej chwili mamy do dyspozycji zwykłą umowę najmu, najem okazjonalny i instytucjonalny (ten ostatni przeznaczony dla osób i firm, prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali).
Pamiętajmy, że najpełniej zabezpieczy nas umowa sporządzona na piśmie, z jasno określonymi warunkami.

Przestrzegam tutaj przed posiłkowaniem się umowami znalezionymi w internecie. Nie mamy pewności, czy są one sporządzone zgodnie z wymogami obowiązującego prawa. Najprościej zwrócić się o pomoc do zaufanego doradcy ds. nieruchomości, pośrednika czy też prawnika.

Kaucja

Jest to element, który pojawia się w prawie 100% umów. Nie jest to jednak wymóg prawidłowo sporządzonej umowy najmu. Właściciele żądają jednak wpłaty kaucji, która jest przeznaczona na pokrycie ewentualnych szkód spowodowanych przez najemcę bądź nieuregulowania przez niego opłat.

Kaucja jest na ogół wielokrotnością czynszu i nawet jeśli w czasie najmu ten czynsz wzrośnie, to właściciel nie może dopominać się o zwiększenie kaucji. Wg prawa, przy zwykłych umowach najmu właściciel może żądać dwunastokrotności czynszu, przy umowach najmu okazjonalnego bądź instytucjonalnego sześciokrotności czynszu miesięcznego.

Zwyczajowo, właściciele stosują zabezpieczenie w wysokości od jednego do trzech czynszów miesięcznych.

Jeśli decydujemy się na kaucję, warto spisać protokół zdawczo-odbiorczy (wraz z fotografiami), aby mieć udokumentowany bieżący stan mieszkania. Dzięki temu będziemy mogli ewentualnie dochodzić swoich praw na drodze sądowej, gdyby wydarzyło się coś złego.

Ubezpieczenie mieszkania

Każde mieszkanie, w którym mieszkamy bądź wynajmujemy, powinno być ubezpieczone. Najczęściej jest to ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych. Dodatkowo, jeśli nasze mieszkanie jest wyposażone w dobrej jakości meble i sprzęt, warto pomyśleć nad polisą dla ruchomości.

Powinniśmy także w umowie zobowiązać najemcę, do wykupienia polisy OC dla siebie, jako lokatora. Będziemy wtedy mieli pewność, że gdy dojdzie do jakiegoś nieszczęśliwego zdarzenia, np. zalania sąsiadów, nie będziemy musieli ponosić dodatkowych kosztów ani procesować się z najemcą.

Zwykle takie polisy to niewielki koszt – ok. 150,00 zł rocznie. Albo wkalkulujmy ten wydatek w cen wynajmu, albo zobowiążmy do niego najemcę.

Wypowiedzenie umowy najmu

Aby mieć poczucie dobrego zabezpieczenia na wypadek nieuczciwego najemcy, dobrze jest ustalić warunki rozwiązania umowy.
Oczywiście, musi to być zrobione na piśmie, zgodnie z postanowieniami kodeksu cywilnego.

Musimy jednak sami między sobą ustalić i omówić sytuacje, kiedy obie strony mogą wystąpić z żądaniem rozwiązaniem umowy. Poza tym powinniśmy ustalić termin wypowiedzenia, obowiązujący od otrzymania na piśmie wypowiedzenia umowy.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw (art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, obowiązujący od 01 grudnia 2022).
Pamiętajmy o tym, jako właściciele, gdyż na ogół nie wymaga się od najemcy, aby po zakończeniu najmu odmalował mieszkanie. Jeśli tego nie zrobi, to będzie to dla nas dodatkowy koszt, którego już nie odzyskamy, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na wszelki wypadek warto ten zapis dodatkowo zawrzeć w treści umowy.

Jest wiele niebezpiecznych sytuacji, które czyhają na właścicieli nieruchomości udostępniających swoje lokale najemcom.
Często takie sprawy kończą się w sądzie i jak dobrze wiemy, nie są załatwiane „od ręki”.
Poza tym, jako właściciele nieruchomości, powinniśmy pamiętać, że wspomniana wyżej ustawa chroni najemców, a nie właścicieli.

Nie jest moim celem straszenie kogokolwiek, ale jeśli nie mamy pewności co do najemcy czy prawidłowości sporządzenia umowy, to warto skorzystać z usług profesjonalistów – pośredników w obrocie nieruchomościami bądź osób zawodowo zarządzających najmem.