Eksmisja lokatora z wynajmowanego mieszkania

Co to jest eksmisja, wie chyba każdy. To usunięcie lokatora z nieruchomości, opróżnienie z rzeczy
i ludzi, i oddanie nieruchomości prawowitym właścicielom.

Podstawą żądania eksmisji może być brak tytułu prawnego do nieruchomości. Dzieje się tak np. wtedy, kiedy właściciel wypowiada skutecznie umowę najmu, a najemca dalej zajmuje lokal. Jednocześnie trzeba pamiętać, że osoba, która zajęła lokal bez tytułu prawnego, nie będzie chroniona przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, zabraniającymi wykonania eksmisji w okresie ochronnym.
Kwestie związane z najmem lokali mieszkalnych reguluje Ustawa z 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy (z późniejszymi zmianami) oraz Kodeks cywilny.

Ustawa, jak sama nazwa wskazuje ma chronić lokatorów.

Warto wspomnieć, że w terminologii prawnej nie funkcjonuje termin „eksmisja”; używa się terminu „opróżnienie” (lokalu, nieruchomości).

Co powinniśmy wiedzieć o eksmisji?

Eksmisja odnosi się do postępowania przed sądem.

Właściciel nieruchomości nie może sam dokonać opróżnienia własnego lokalu. Niedopuszczalne
i karalne są próby siłowego „eksmitowania” na własną rękę. Może to zrobić wyłącznie komornik, na podstawie orzeczenia sądu, z klauzulą wykonalności.

Sam proces eksmisji, zgodnie z prawem, odbywa się w trzech etapach. Wstępny, to pisemne wezwanie do zwrotu lokalu, a jeśli to nie skutkuje, to w dalszej kolejności (drugi etap) postępowanie przed sądem czyli skierowanie pozwu o opróżnienie lokalu. Właściciel musi złożyć pozew do sądu okręgowego właściwego miejscowo dla nieruchomości.
Trzeci, to już etap egzekucyjny – skierowanie wniosku o wszczęcie egzekucji przez komornika,
na podstawie uzyskanego wyroku zaopatrzonego w klauzulę wykonalności.

Powodem żądania eksmisji może być nie tylko bezumowne zajmowanie lokalu lecz również rażące
i uporczywe łamanie porządku domowego.

W takim przypadku, również tylko sąd może wydać wyrok uprawniający do opróżnienia lokalu z osób
i rzeczy.

Jak działa komornik?

Właściciel nieruchomości czyli osoba pozywająca, może zwrócić się do komornika, który przeprowadzi eksmisję z mieszkania.

Komornik ustala czy eksmitowanemu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu oraz czy pozwany otrzymał sądowe prawo do lokalu socjalnego.

Następnie wzywa najemcę do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Po upływie tego terminu, jeśli lokator się nie wyprowadzi – komornik podejmuje dalsze czynności – o czym zawiadamia lokatora.

Jeżeli pozwany nie otrzymał prawa do lokalu socjalnego i dobrowolnie nie opuścił mieszkania, komornik składa wniosek do gminy o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Egzekucja zostanie wznowiona
w momencie wskazania przez gminę takiego pomieszczenia. Jeśli zaś gmina nie wskaże pomieszczenia tymczasowego, komornik usunie lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę.

Okres od 01 listopada do 31 marca, to prawny okres ochronny lokatorów. W tym czasie nie można dokonywać eksmisji.
Eksmisja została zawieszona również w czasie pandemii. Polskie prawo zakazuje tzw. eksmisji „na bruk”.
Wyjątek stanowi jedynie eksmisja sprawcy przemocy w rodzinie oraz lokatorów naruszających
w sposób rażący lub uporczywy porządek domowy.

Komornik ma obowiązek pouczyć dłużnika, że jeśli uważa, iż przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego, a nie przydzielono mu takiego, może złożyć powództwo do sądu oraz żądać zawieszenia postępowania egzekucyjnego. Jeśli lokator/najemca zdecyduje się na takie rozwiązanie, będzie mógł
w tym czasie zamieszkiwać dotychczasowy lokal, a eksmisja zostanie na ten czas wstrzymana.
Lokator ma również prawo do wniesienia skargi na czynności komornicze (nie wstrzymuje to jednak czynności egzekucji, chyba, że pismo lokatora będzie zawierało taki wniosek).
Od dnia 01.01.2019 r. skarga na czynności komornika może być wniesiona na urzędowym formularzu. Komornik doręcza urzędowy formularz skargi przy pierwszej czynności egzekucyjnej.

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że osoby w szczególnej sytuacji życiowej, czyli m.in.: kobiety w ciąży, małoletnie dzieci, osoby bezrobotne i niepełnosprawne, emeryci i renciści uprawnieni do korzystania z pomocy społecznej, w razie eksmisji muszą mieć zapewniony najem mieszkania socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Małoletnim dzieciom zawsze przysługuje prawo do lokalu socjalnego od gminy. Eksmisja małoletnich nie może odbyć się do schroniska czy noclegowni.
Używałam pojęć mieszkanie socjalne czy też pomieszczenie tymczasowe, aby jasno określić o czym piszę i nie wprowadzać zbędnego zamieszania. W polskim prawie jednak, od 21 kwietnia 2019 r.
w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy przestały funkcjonować nazwy lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych.
Jakie zmiany obowiązują, co to jest najem socjalny, komu przysługuje i na jakich warunkach, już
w następnym artykule.