Dzierżawa działki – najważniejsze informacje

Dzierżawa gruntu jest jedną z najczęściej podpisywanych umów, umożliwiających korzystanie z ziemi. Dlaczego dzierżawa, a nie najem? Dlatego, że umowa dzierżawy umożliwia nie tylko korzystanie z gruntów, ale i czerpanie z nich korzyści (tzw. pożytków)

Możemy np. sprzedawać płody rolne, czy owoce z wydzierżawionego sadu lub mięso z hodowanych świń.

Możliwości zarobkowania na wydzierżawionym gruncie jest bardzo dużo. Ważne także jest to, że część ziemi wolno nam podnająć i również czerpać z tego zyski.

Czas trwania umowy

Przy gruntach, bez względu na ich przeznaczenie, umowa dzierżawy jest bardzo opłacalna. Pamiętajmy, że taką umowę możemy podpisać nawet na 30 lat, natomiast w przypadku najmu, ustawa ogranicza nas do lat 10, chyba, że jesteśmy przedsiębiorcami, to wtedy do lat 30.

Umowa dzierżawy podpisana na dłużej niż 30 lat, po tym czasie staje się umową na czas nieoznaczony.

Opłaty

Przy dzierżawie możemy umówić się na płacenie czynszu, ale też można w inny sposób określić warunki korzystania z ziemi.

Właściciel może pobierać np. czynsz w postaci procentowej od uzyskanych przez dzierżawcę pożytków. Można także umówić się na świadczenie niepieniężne.

Mamy tutaj kilka możliwości i to odróżnia dzierżawę od najmu. Poza tym dzierżawca ma prawo do płacenia czynszu z dołu, a nie tak jak przy najmie, z góry.

Istnieje również możliwość, iż dzierżawca nie będzie płacił czynszu. Wtedy jest jednak zobowiązany do płacenia podatków i ponoszenia innych kosztów związanych z dzierżawionym gruntem. Oddający grunt rolny w dzierżawę, rezygnuje tym samym z otrzymywania czynszu.
Kodeks cywilny przewiduje także w przypadku dzierżawy możliwość obniżki czynszu (art. 700 Kc), jeśli nie uzyskamy odpowiedniego przychodu z dzierżawy, niezależnego od nas.

Jak wygląda umowa dzierżawy

Jest to zwykła umowa cywilnoprawna, nie wymagane wiec jest zawieranie jej przed notariuszem. Warto jednak poświadczyć datę zawarcia umowy, co może być przydatne w przypadku kupna ziemi.

Pamiętajmy, aby w umowie znalazły się wszystkie dane, takie jak przy umowie najmu, a przede wszystkim sposób użytkowania dzierżawionej działki i czynsz dla wydzierżawiającego.

Nie jest ważny nagłówek umowy, lecz zawarte w niej treści. Jeśli dokładnie określimy czynsz dla wydzierżawiającego i zaznaczymy, że będziemy czerpać pożytki z ziemi, czyli osiągać korzyści finansowe, to wtedy będziemy mieć do czynienia z umową dzierżawy.

Warto tu zaznaczyć, że pożytki mogą być naturalne (to, co wyrośnie na dzierżawionej działce i co sprzedamy, uzyskując korzyść finansową) i cywilne (jeśli, np. podpiszemy umowę podnajmu części wydzierżawionej ziemi i w ten sposób będziemy zarabiać, czyli uzyskiwać pożytki cywilne na podstawie umowy, którą zawrzemy jako dzierżawcy.

W umowie dzierżawy musi być wyraźnie zaznaczone, że rzecz oddawana jest nie tylko w używanie (tak jak przy zwykłej umowie najmu) ale i w uzyskiwanie pożytków.

Dzierżawca ma większe obowiązki niż najemca, ponieważ jest on m.in. zobowiązany do wykonywania prawa dzierżawy, zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki (art 696 Kc).

Prawa i obowiązki

Tak jak przy każdej umowie, tak i w przypadku umowy dzierżawy , wydzierżawiający i dzierżawca maja określone prawa i obowiązki. Większość z nich to takie same prawa i obowiązki, jak w przypadku najmu, z tym, że przy dzierżawie, są one zapisane w Kodeksie cywilnym.

Warto wspomnieć, iż jeśli dzierżawca wziął w dzierżawę ziemię niezagospodarowaną, a po okresie dzierżawy oddaje np. zasianą, zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, (ustawodawca nie konkretyzuje tego pojęcia), to ma prawo rozliczyć swoje nakłady, jakie poniósł na zasiew.

Każda zmiana przeznaczenia przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę, musi buc dokonana za zgodą wydzierżawiającego.

Warto w tym miejscu jeszcze nadmienić, iż osoby dzierżawiące grunty rolne, zajmujące się produkcja roślinną lub zwierzęcą, mogą ubiega się o dopłaty na podstawie art. 18 Ustawy z dnia 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego.

Sprzedaż i kupno

Właściciel może chcieć sprzedać grunty, które wydzierżawił. Ma jednak obowiązek powiadomić o tym dzierżawcę, aby mógł on skorzystać z prawa pierwokupu. Na decyzję ma miesiąc od momentu uzyskania informacji o sprzedaży.

W dzisiejszych czasach, gdy obrót ziemią rolną jest bardzo ograniczony , dzierżawa może być bardzo dobrym sposobem, aby nabyć ziemię na własność. Należy być dzierżawcą przez minimum 3 lata, mieć umowę sporządzoną na piśmie z datą pewną, tzn. poświadczonym terminem jej zawarcia (o czym pisałam wyżej), a nabywana nieruchomość rolna winna wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeśli nie jesteśmy rolnikami, a chcemy zakupić ziemię rolną, to dzierżawa też będzie dobrym rozwiązaniem, jeśli umówimy się z właścicielem ziemi, że odsprzeda nam ją po minimum pięcioletnim okresie dzierżawy. Poza tym musimy złożyć oświadczenie, że przez 5 lat będziemy prowadzić gospodarstwo rolne. Dzierżawca prowadząc gospodarstwo stanie się wykształconym rolnikiem indywidualnym i tym samym, po spełnieniu obowiązujących wymogów, nabędzie prawo do kupowania ziemi (niekoniecznie tej, którą dzierżawi).

Dzierżawa ziemi może się okazać bardzo korzystnym rozwiązaniem dla obu stron.

Dzierżawca, nie wydając ogromnych pieniędzy na zakup ziemi, rozszerza swoja działalność rolniczą i produkcyjną. Właściciel ziemi nadal jest właścicielem, uzyskuje dochody z ziemi, z którą nie wiedział co robić, a dodatkowo nie traci swojego ubezpieczenia w KRUS.

Obie strony, wydzierżawiający i dzierżawca powinny wspólnie zastanowić się nad treścią umowy, i tak skonstruować zapisy, aby nie było żadnych kwestii spornych już po podpisaniu umowy.