Zasiedzenie – co to znaczy i na czym polega?

Jak wszyscy doskonale wiedzą, nabycie nieruchomości na własność odbywa się w drodze umowy kupna/sprzedaży. Nie jest to jednak jedyna możliwość nabycia nieruchomości.

W polskim prawie funkcjonuje jeszcze tzw. zasiedzenie nieruchomości, które również jest formą nabycia nieruchomości na własność.

Regulują to artykuły zawarte w II rozdziale Kodeksu cywilnego.

Przy zasiedzeniu w dobrej lub złej wierze, ważny jest sam moment zasiedzenia. Jeśli w chwili zasiedzenia, ktoś był przekonany o przysługującym mu prawie do nieruchomości, to nawet jeśli w późniejszym terminie dowiedział się, iż takie prawo mu nie przysługuje, to dalej mówimy o dobrej wierze.

O zasiedzeniu możemy mówić także wtedy, gdy prawny właściciel nieruchomości zaniedbuje swoje uprawnienia właścicielskie.

Aby nastąpiło zasiedzenie nieruchomości, muszą być spełnione trzy przesłanki : posiadanie samoistne, ciągłość posiadania i określony czas.

Zasiedzenie w dobrej wierze

Osoba, która nie jest właścicielem nieruchomości, może nabyć ją na własność po upływie 20 lat nieprzerwanego posiadania, jako posiadacz samoistny. Posiadacz samoistny to osoba, która zachowuje się i włada nieruchomością, jak właściciel.

Aby stać się właścicielem nieruchomości przez zasiedzenie w dobrej wierze, należy przez 20 lat ponosić wszystkie niezbędne koszty związane z utrzymaniem danej nieruchomości. Możliwe jest również czerpanie z nieruchomości pożytków.

Dobra wiara to błędne, ale usprawiedliwione przekonanie o tym, iż jest się właścicielem danej nieruchomości. Z góry zakłada się w naszym prawie, że każda osoba działa w dobrej wierze (art. 7 Kc).

Jeżeli po upływie 20 lat, w trakcie sprawy sądowej nikt nie wykaże, że osoba zasiadująca nieruchomość wiedziała, iż włada nią niezgodnie z prawem, to mamy do czynienia z zasiedzeniem w dobrej wierze.

Zasiedzenie w złej wierze

Polskie prawo definiuje i dopuszcza możliwość działania w złej wierze w przypadku zasiedzenia nieruchomości. Jeśli mamy do czynienia ze złą wiarą, to zasiedzenie będzie mogło nastąpić dopiero po upływie 30 lat.

Co to znaczy w złej wierze? Jeżeli ktoś wie, albo przynajmniej powinien wiedzieć, że dana nieruchomość przysługuje innej osobie, to wtedy możemy mówić o złej wierze.

Posiadaczem samoistnym w złej wierze może stać się np. osoba, która zakupiła nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego. Przypadki takie miały miejsce często przed i po wojnie, ale do dziś takie nieruchomości znajdują się na rynku. I są użytkowane przez spadkobierców.

Posiadaczem w złej wierze może być także spadkobierca, który wiedział o istnieniu innych spadkobierców powołanych do dziedziczenia na mocy ustawy, ale nieruchomością włada sam. Zła wiara wydłuża tylko termin, jaki musi upłynąć od momentu zasiedzenia nieruchomości, ale nie jest czynnikiem wykluczającym zasiedzenie.

Zasiedzenie dotyczy nieruchomości, które stanowią odrębną własność – mieszkanie, dom, działka. Nie można zasiedzieć części nieruchomości, czyli np. jednego pokoju w mieszkaniu czy domu.

Zasiedzenie nieruchomości odbywa się deklaratoryjnie, to znaczy sąd potwierdza istnienie określonej sytuacji prawnej. Wniosek składa się do sądu rejonowego, właściwego dla położenia wnioskowanej nieruchomości.

Musimy we wniosku wykazać ciągłość dysponowania nieruchomością i zgromadzić dokumenty potwierdzające nasze wydatki związane z nieruchomością przez 20 lub 30 lat. Na ogół dobrze mieć również świadków, którzy potwierdzą nasze władanie nieruchomością.

Postępowanie sądowe prowadzone jest w trybie nieprocesowym.

Sąd po rozpatrzeniu sprawy wydaje postanowienie, iż nieruchomość została nabyta w drodze zasiedzenia. Do zasiedzenia dochodzi z mocy prawa, a nie orzeczenia sadu. Sąd jedynie wydaje orzeczenie potwierdzające fakt nabycia określonej nieruchomości w drodze zasiedzenia. Jeśli będziemy już dysponować takim postanowieniem, to jest to formalne poświadczenie własności.

Możemy wtedy już spokojnie spać, że ani właściciel, ani jego następcy prawni, nieruchomości nam nie odbiorą.

Mając poświadczenie własności, możemy założyć np. Księgę Wieczystą nieruchomości, co ma istotne znaczenie przy sprzedaży czy uzyskaniu kredytu pod nieruchomość.