Wycena nieruchomości – czy to zadanie tylko rzeczoznawcy majątkowego?

Sprzedając nieruchomość zazwyczaj ustalamy jej cenę w oparciu o podobne nieruchomości na rynku, przeglądając ogłoszenia w internecie, rozmawiając ze znajomymi czy posiłkując się radami pośredników nieruchomości.

Nie jest do sprzedaży konieczna wycena dokonana przez osobę wykwalifikowaną i wykształconą w tym kierunku.

Inaczej sprawa zaczyna wyglądać, kiedy chcemy kupić mieszkanie posiłkując się kredytem. Banki bardzo często wymagają od kupujących operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy

Operat szacunkowy to autorski dokument urzędowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który odpowiada prawnie za informacje zawarte w danym dokumencie.

Operat szacunkowy musi zawierać m.in. dokładny opis i wycenę danej nieruchomości wraz z uzasadnieniem oraz szacowaną wartość nieruchomości w przyszłości. Wyliczana jest maksymalna oraz minimalna cena za m² powierzchni danej nieruchomości.

Dokument musi być opatrzony datą, podpisany i opieczętowany przez rzeczoznawcę.

Ważność dokumentu to 12 miesięcy od momentu sporządzenia. Po roku można wystąpić o aktualizację dokumentu (jeśli nie nastąpiły istotne zmiany w nieruchomości czy planie zagospodarowania przestrzennego) do tego samego rzeczoznawcy, który go sporządzał.

Zazwyczaj banki mają zatrudnionych swoich rzeczoznawców majątkowych i kontaktują z nimi kupujących. Oczywiście za operat płaci przyszły kredytobiorca. Warto poszukać więc na rynku rzeczoznawcy i zatrudnić go samemu do wyceny nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani jako kupujący. Jeśli tak zrobimy, to dokument w postaci operatu szacunkowego jest naszą własnością i może się przydać, gdyby np. dany bank odmówił kredytowania.

Kiedy jeszcze będzie nam potrzebny operat szacunkowy?

Poza kupnem mieszkania operat będzie mol być potrzebny w sądzie przy dzieleniu spadku czy przekazywaniu darowizny, przy podpisywaniu umowy małżeńskiej czy też przy inwestycjach w nieruchomości.

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości polega na wydaniu opinii na temat określenia wartości rynkowej nieruchomości (dom, działka, lokal, mieszkanie). Nie jest to równoznaczne z ustaleniem ceny.

Jeżeli spotkamy się z pośrednikiem czy zarządcą nieruchomości i poprosimy ich o wycenę, to oczywiście mogą to zrobić w ramach prowadzonej działalności doradczej, określonej w umowie. Może nam to jedynie pomóc w ustaleniu ceny sprzedaży naszej nieruchomości. Nie będzie to jednak żaden dokument prawny. Takim może być wyłącznie operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę nieruchomości. Należy pamiętać, że zgodnie z art. 198 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, osoba dokonująca określenia wartości nieruchomości bez uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, podlega karze do 50 tys. złotych.

Bardzo często operaty szacunkowe różnią się od wycen proponowanych przez biura nieruchomości. Dlaczego?

Pośrednicy zajmujący się na co dzień sprzedażą mieszkań, doskonale znają realia rynku nieruchomości. Na daną nieruchomość patrzą nieco inaczej niż rzeczoznawca i inaczej również ją wyceniają.

Każdorazowo praca pośrednika z nowym klientem na ogół zaczyna się w właśnie od ustalenia ceny ofertowej i zaplanowania całej strategii sprzedaży.

Jeżeli wycenie ma być poddany np. lokal mieszkalny, to pośrednik zwraca uwag na wiele spraw, na które rzeczoznawca majątkowy uwagi nie zwraca w ogóle.

Czy nad danym lokalem mieszka osoba samotna czy małżeństwo z trójką dzieci w wieku lat od 2 do 5. A może mieszkanie obok tego, którego kupnem jesteśmy zainteresowani, wynajmowane jest na agencję towarzyską? Czy sąsiad obok nie jest np. chorobliwym zbieraczem? Czy budynek, w którym znajduje się dany lokal ma dobrego zarządcę nieruchomości?

Pośrednik zna odpowiedzi na te pytania i dziwki temu cena lokalu może być wyższa lub niższa niż ta w operacie szacunkowym.

Rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość nieruchomości najczęściej za pomocą metody porównawczej (rzadziej dochodowej). Przyjmuje się w niej, że nieruchomości o podobnych parametrach mają zbliżone ceny.

Aby dobrze wycenić nieruchomość potrzebna jest bardzo dobra znajomość całego rynku nieruchomości, włącznie z cenami transakcyjnymi, ofertowymi, czynszami, kosztami itd.

Pośrednicy nieruchomości mają do czynienia cały czas z transakcjami, wiedzą jakie są ceny sprzedaży ofertowe a jakie transakcyjne, więc jeśli sami nie potrafimy określić, ile powinniśmy pieniędzy uzyskać za naszą nieruchomość, to warto skonsultować się z pośrednikiem nieruchomości. Jeżeli natomiast bank, czy jakakolwiek inna instytucja publiczna będzie wymagała od nas wyceny nieruchomości, to bezwzględnie musimy się zwrócić do licencjonowanego rzeczoznawcy majątkowego.

Warto jeszcze wspomnieć, że pośrednicy w swoich kalkulacjach cen uwzględniają wygląd mieszkania i jego wyposażane, natomiast dla rzeczoznawców ma to marginalne znaczenie.

Z czyich usług skorzystamy będzie zależało wyłącznie od sytuacji i celu, w którym jest nam niezbędna wycena.