Współwłasność nieruchomości – co to jest i na czym polega ?

Z pojęciem własności spotykamy się najczęściej przy kupnie mieszkania, domu czy działki.

Kupujemy coś na własność i wiemy, że jest to nasze. Kodeks cywilny nie definiuje samego terminu własności. Stwierdza tylko, że jest to prawo do korzystania z rzeczy. Współwłasność zaś jest odmianą prawa własności i informuje nas o tym art 195 Kc – własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Współwłasność może powstać poza umową kupna w drodze np. orzeczenia sadowego czy też na mocy ustawy, w drodze zasiedzenia.

Prawo własności całości nieruchomości przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom, to znaczy niezależnie od ilości udziałów. Inaczej mówiąc, każda część nieruchomości należy do wszystkich współwłaścicieli.

Nie można odmówić współwłaścicielowi prawa posiadania i korzystania z nieruchomości nawet wtedy, gdy uchyla się od obowiązku ponoszenia nakładów na utrzymanie nieruchomości.

Każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek partycypować w remontach. To, że mieszkamy na parterze nie zwalnia nas z obowiązku nakładów na remont dachu.

Współwłaściciele mają również prawo do udziału w dochodach z nieruchomości, odpowiednio do przypadających im udziałów.

O współwłasności często możemy mówić przy wspólnotach mieszkaniowych. Działają one na zasadzie współwłasności całego budynku. Wybierają zarząd i bardzo często zatrudniają zarządcę nieruchomości.

Rodzaje współwłasności

Współwłasność łączna powstaje w sytuacjach ściśle określonych przez prawo. Jedną z nich jest wspólność majątkowa małżonków, drugą – majątek wspólny wspólników spółki cywilnej.

W trakcie trwania małżeństwa nie można żądać podziału majątku wchodzącego w skład współwłasności. Tak samo jest w spółkach cywilnych, komandytowych czy jawnych.

Cechą wyróżniającą współwłasność łączną jest jej bezudziałowość.

Nie można więc rozporządzać udziałem w majątku wspólnym oraz żądać jego podziału.

Współwłasność łączna może przekształcić się w ułamkową na mocy rozwodu, separacji czy też rozwiązania spółki.

Współwłasność ułamkowa może powstać w momencie spadkobrania lub kupna – np. dwie osoby kupują tę samą nieruchomość.

Udział każdego współwłaściciela jest określony ułamkiem. Jeśli nie można ustalić wielkości udziałów przyjmuje się domniemanie za art. 197 Kc, że udziały współwłaścicieli są równe.

Współwłasność ułamkowa daje każdemu ze współwłaścicieli prawo do rozporządzania swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kc). Może go np. obciążyć organicznym prawem rzeczowym czyli hipoteką czy też zapisać w testamencie lub sprzedać.

I właśnie na mocy wyżej wymienionego artykułu dochodzi najczęściej do konfliktów między współudziałowcami.

Czasami jednak na dysponowanie dana rzeczą potrzeba zgody wszystkich w współwłaścicieli. Dzieje się tak wtedy, gdy chcemy np. wynająć mieszkanie lub dom. Musimy mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli. Często współwłaściciele nie wyrażają zgody. Jeśli mamy więcej niż ½ udziałów w danej nieruchomości, możemy wnieść sprawę do sadu. Sad, biorąc pod uwag dobro wszystkich współwłaścicieli może sprawy nie rozstrzygnąć. Wtedy pozostaje wnieść o zniesienie współwłasności.

Zniesienie współwłasności

Zniesienia współwłasności może się domagać każdy ze współwłaścicieli ułamkowych w dowolnym czasie (na maksymalnie 5 lat można umową zastrzec to uprawnienie).

W świetle polskiego prawa współwłasność nieruchomości nie jest formą uprzywilejowaną. Każdy współwłaściciel, w każdej chwili, może domagać się zniesienia współwłasności i sąd wydaje w takich sprawach orzeczenia pozytywne, niezależnie od woli i stanowiska pozostałych współwłaścicieli.

Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni, zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy, jeśli zaś nie – pozostaje sprawa w sadzie. Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym. Jest to proces dość długi, czasami dodatkowo wydłuża się, ponieważ wymaga przeprowadzenia dowodów, np. w postaci opinii biegłego geodety.

Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do podziału majątku, możemy to zrobić na zasadzie umowy. Umowa taka musi mieć jednak formę aktu notarialnego. Jest to rozwiązanie nieco droższe, ale szybsze niż w sądzie.

Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze:

– podziału fizycznego nieruchomości

– przyznania spornej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych

– sprzedaży nieruchomości i podziału uzyskanych środków

Czeto zdarza się tak, że jesteśmy współwłaścicielami jakiejś nieruchomości, ale nie korzystamy z niej, bo np. mieszkamy w drugiej części Polski. Aby skutecznie zabezpieczyć się przed możliwymi problemami, powinniśmy dążyć do zniesienia współwłasności.

Miejmy również na uwadze to, że często pojawiają się ogłoszenia o sprzedaży udziałów w nieruchomości. Na ogół są to oferty cenowo atrakcyjne i oferowane jako niespotykane okazje. Ale co po zakupie? Może się okazać, że udziałowcami jesteśmy tylko na papierze, gdyż wszystkie lokale w danej nieruchomości są już w posiadaniu pozostałych współwłaścicieli.

Ale o problemach, jakie może sprawiać współwłasność więcej już w nowym artykule.