Umowa quoad usum, czyli o podział nieruchomości do korzystania

Dziś kilka słów o umowie, która jest bardzo ważna dla współwłaścicieli nieruchomości.

Częste są sytuacje, kiedy w kamienicy mieszka kilka osób i każda z nich jest współwłaścicielem nieruchomości. Wokół kamienicy jest dość spory plac wykorzystywany rożnie przez różnych współwłaścicieli. Jeden z nich np. postawił sobie garaż, inny posadził warzywa, a jeszcze inny zrobił piaskownicę i plac zabaw dla swoich dzieci.

Wszystko jest dobrze, jeśli wszyscy współwłaściciele zgadzają się na taki podział.

Co jednak zrobić jeśli komuś to przeszkadza, albo nie starczyło już miejsca na podwórku dla jednego ze współwłaścicieli?

Często jest tak, że współwłaściciele mają udział % w nieruchomości, ale to wcale nie oznacza, że jeśli mam 20% udziału w nieruchomości wspólnej, to mogę korzystać tylko z 20% podwórza czy piwnicy.

Mam prawo do korzystania ze wszystkiego, jeśli innym współwłaścicielom to nie przeszkadza i wyrażają na to zgodę.

Sytuacje współwłaścicieli odnoszące się do korzystania z nieruchomości, mają także miejsce przy sprzedaży mieszkań przez deweloperów.

W wielu budynkach są na ostatnich pietrach tarasy, przeznaczone do korzystania przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Natomiast wokół mieszkań na parterze jest spory teren, który mógłby być wykorzystywany przez wszystkich współwłaścicieli bądź tylko przez osoby mieszkające na parterze.

W takich przypadkach często podpisywane są właśnie umowy quoad usum (z łac. jak używać) czyli określające sposób korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli.

Każdy zapewne z Was słyszał o wielu sporach i konfliktach, które mają miejsce przy współwłasności nieruchomości. Nie zawsze udaje się je rozwiązać w sposób polubowny i często sprawy takie trafiają do sądów.

Aby uniknąć długich i nieprzyjemnych sporów sądowych, warto podpisać między współwłaścicielami umowę quoad usum.

Na czym polega umowa o sposobie podziału korzystania z nieruchomości?

Pozwala ona na zapisy inne niż przewidziane są w KC.

Można np. zawrzeć zapis, iż każdy ze współwłaścicieli będzie korzystał z określonej, wyznaczonej części wspólnej sam, wyłączając innych współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to tyle, że wszyscy współwłaściciele wypracowują wspólnie zasady i wg nich dzielą się współwłasnością, bez względu na to kto i ile udziałów posiada.

Nie każdy współwłaściciel musi wyrażać chęć na posiadanie jakiejś oznaczonej części nieruchomości. Jeden ze współwłaścicieli może otrzymać bardzo dużą część do wyłącznego korzystania. Tę część należy dokładnie w umowie opisać, podając np. metraż, usytuowanie, sposób korzystania i ponoszenia opłat.

Opisywana umowa nie jest regulowana w KC, więc można ją sporządzić w sposób dorozumiany, czyli dojść do porozumienia ze wszystkimi współwłaścicielami i na tym zakończyć sprawę i zacząć korzystać ze swojej części w taki sposób, jaki wynegocjowaliśmy.

Lepszym jednak rozwiązaniem jest oczywiście sporządzenie umowy quoad usum w formie pisemnej. Nigdy bowiem nie wiadomo, jak za jakiś czas, będą nam się układać stosunki ze współwłaścicielami.

Umowę taką można wpisać do Księgi Wieczystej, jednak wtedy należy ją sporządzić i notarialnie poświadczyć podpisy, bądź najbezpieczniej zawrzeć w formie aktu notarialnego. Wpis do KW zabezpieczy strony a także spadkobierców i następców prawnych.

I jeszcze najważniejsza rzecz. Żeby doszło do zawarcia umowy quoad usum, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Jeżeli takiej zgody nie będzie, wówczas zostaje nam wyłącznie droga sądowa. Sprawę jednak mogą wnieść współwłaściciele posiadający minimum 50% udziału w nieruchomości.

Należy jeszcze zaznaczyć, że opisana umowa nie znosi współwłasności.

Najczęściej zawierana jest terminowo ( często z bardzo długim terminem) i po jej zakończeniu zaczynają obowiązywać wszystkie zasady korzystania z nieruchomości, jakie obowiązywały przed zawarciem umowy.

O czym jeszcze należy pamiętać. Jeżeli danemu współwłaścicielowi została przydzielona określona część nieruchomości, to oczywiście wszystkie opłaty związane z wyodrębnioną częścią ponosi dany współwłaściciel.

Umowa quoad usum znosi postanowienia art 206 Kc.

Wspomnę jeszcze, że przy współposiadaniu drogi czy studni oraz urządzeń w nieruchomości przeznaczonych dla wszystkich współwłaścicieli, którzy jednak utrudniają sobie nawzajem życie, nie mogą dojść do porozumienia, sąd nakazuje zaprzestanie utrudniania współwłaścicielowi korzystania z części wspólnych nieruchomości. I często na tym się kończy. Potem jest kolejna sprawa. Dlatego tak ważne jest spisanie umowy, o której mowa w tym artykule.

I na koniec jeszcze jedna informacja.

Współwłaściciele, podpisujący umowę quoad usum, w dalszym ciągu posiadają niezmienioną wartość swoich udziałów w nieruchomości. Mimo tego, iż jeden ze współwłaścicieli dostał do wyłącznego korzystania znaczną część nieruchomości, nie ma wpływu na to, iż wszyscy w dalszym ciągu są współwłaścicielami, w takim samym stopniu, w jakim byli przed zawarciem umowy quoad usum.