Umowa dożywocia – co to jest i na czym polega

Definicję umowy dożywocia zawiera art. 908 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca (zwany zobowiązanym z umowy dożywocia) zobowiązał się zapewnić zbywcy (formalnie zwanym dożywotnikiem) dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał , zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb, odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Strony mogą swobodnie ustalać obowiązki nakładane na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia, a dopiero w braku postanowień umownych, obowiązują świadczenia określone w art. 908 Kc.

Umowa dożywocia, podobnie jak każda umowa przenosząca własność nieruchomości, musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego.

Przedmiotem przeniesienia własności w drodze umowy dożywocia może być gospodarstwo rolne, konkretna nieruchomość, udział we własności nieruchomości czy też prawo wieczystego użytkowania.

Pamiętać należy, że przedmiotem umowy nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ponieważ jest to ograniczone prawo rzeczowe.

Zbywcą może być tylko osoba fizyczna.

Prawo dożywocia może przysługiwać kilku osobom, np. małżonkom.

Nabywcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna.

Zalety umowy dożywocia

Jeżeli właściciel ma chęć przekazania swojej nieruchomości jakiejś osobie jeszcze za swojego życia, a nie testamentem, najczęściej odbywa się to na zasadach umowy darowizny.

Bardzo często jest tak, że dotychczasowy właściciel nie ma innej nieruchomości, w której mógłby zamieszkać.

Chcąc uchronić się przed nieprzewidzianymi okolicznościami, jakie mogą nastąpić po darowaniu nieruchomości, podpisywane są właśnie umowy dożywocia. Właściciel, mimo utraty własności, może w spokoju przeżyć starość w przekazanym już domu czy mieszkaniu i zapewnić sobie opiekę oraz inne świadczenia ze strony nowego właściciela.

Umowa dożywocia w dużo lepszy sposób chroni poprzedniego właściciela niż umowa darowizny. W przypadku umowy dożywocia treść w ramach ogólnego „dożywotniego utrzymania” strony dowolnie uzgadniają między sobą.

Oprócz więc uprawnienia dożywotniego mieszkania w przekazywanej nieruchomości, dotychczasowy właściciel może sobie zastrzec obowiązek wypłacania comiesięcznej renty aż do śmierci.

Nabywca nieruchomości z dożywociem, uniknie ewentualnych roszczeń o zachowek.

Wady umowy dożywocia

Można tutaj wskazać to, iż prawo dożywocia jest niezbywalne. Dożywotnik nie może go przenieść na inną osobę i nie podlega ono dziedziczeniu. To może być wadą dla zbywcy. Prawo umowy dożywocia wygasa jednak z momentem śmierci dożywotnika i to już jest zaletą dla zobowiązanego z umowy dożywocia.

Poza tym, wadą umowy dożywocia w stosunku do darowizny są wyższe koszty, na jakie narażone są osoby blisko spokrewnione.

Natomiast w przypadku przekazania własności nieruchomości między osobami z dalszej rodziny lub też pomiędzy osobami niespokrewnionymi, niższe koszty poniesiemy w przypadku umowy dożywocia niż umowy darowizny.

Rozporządzanie nieruchomością obciążoną dożywociem

Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości z ustanowionym prawem dożywocia, możesz w każdej chwili rozporządzać swoim prawem własności.

Osoba zbywająca nieruchomość, nie musi posiadać do tego zgody dożywotnika.

Przy chęci sprzedaży takiej nieruchomości, to kupujący będą mieć większy kłopot niż obecny właściciel.

Trzeba znaleźć kupca, który zgodzi się przejąć dożywotnika, ponieważ prawo dożywocia przechodzi na następnego właściciela.

Często takie nieruchomości można kupić za bardzo rozsądne, wręcz niewielkie pieniądze.

Trzeba się jednak zastanowić nad kalkulacją ryzyka zakupu takiej nieruchomości (chodzi o wiek dożywotnika).

Poza tym przy sprzedaży, dożywotnik może zażądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości tego prawa.

Rozwiązanie umowy dożywocia

zostało uregulowane w art. 913 § 2 Kc.

Może to zrobić jedynie sąd. Sprawę mogą wnieść obie strony.

Sąd powinien orzekać o rozwiązaniu umowy dożywocia jedynie w wyjątkowych wypadkach. Tych wyjątkowych przypadków kodeks nie wymienia. Zazwyczaj rozwiązanie umowy dożywocia następuje przy drastycznym naruszaniu przez zobowiązanego zasad współżycia społecznego. Można tu wymienić np. krzywdzenie dożywotnika czy zerwanie więzi między stronami. Ale może to być też agresja dożywotnika względem pozostałych domowników lub opuszczenie nieruchomości przez nabywcę i niewywiązywanie się z obowiązków względem dożywotnika.

Po śmierci dożywotnika, ostatnim zobowiązaniem nabywcy jest wyprawienie zmarłemu pogrzebu.