Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Bardzo często nasi klienci zwracają się do nas z pytaniem:

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

i muszą oczywiście uzyskać jasną odpowiedź. A ta odpowiedź to: można.

Mieszkania z kredytem hipotecznym stanowią spory procent mieszkań na rynku nieruchomości. Często zmieniają się potrzeby mieszkaniowe naszych klientów, chcą sprzedać mieszkanie kupione w kredycie i poszukać nowego domu dla siebie i rodziny. Ostatnio spotykam się z sytuacją, gdy po serii podwyżek stóp procentowych, koszty kredytu i utrzymania mieszkania często przekraczają możliwości naszych klientów. Są zdesperowani, ponieważ zaciągnęli kredyt hipoteczny na kilkadziesiąt lat, a w tej chwili nie stać ich już na spłacanie go.

Najprostszym rozwiązaniem jest sprzedaż takiego mieszkania i poszukanie mieszkania mniejszego, tańszego lub w innym mieście.

Klienci nie muszą jednak martwić się o zgromadzenie gotówki na spłatę kredytu, aby sprzedać takie mieszkanie.
Środki wpłacane przez kupującego, muszą pokryć zobowiązanie finansowe naszego klienta obciążonego kredytem.

I takiego klienta kupującego musimy szukać.

Zaświadczenie z banku

Aby transakcja mogła dojść do skutku klient sprzedający musi się skontaktować z bankiem, który udzielał mu kredytu. Musi jedynie poinformować bank o planach zbycia mieszkania. Bank na prośbę właściciela zobowiązany jest też wydać zaświadczenie na temat aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu wraz z odsetkami oraz promesę o wykreśleniu hipoteki. Promesa to zobowiązanie banku, że po spłacie kredytu w całości, wyda zgodę na zwolnienie hipoteki.

Jest to zabezpieczenie dla kupującego i sprzedającego potwierdzające, że po zakupie księga wieczysta nieruchomości będzie wolna od wierzycieli.

Warto pamiętać, że promesa ważna jest tylko 30 dni, więc musimy skierować klienta do banku w odpowiednim czasie (wtedy, gdy znajdziemy już kupca na mieszkanie).

Wiele banków stosuje wysokie opłaty za wcześniejszą spłatę, jeśli ta następuje w ciągu 2-5 lat od momentu uzyskania kredytu.

Jeśli będziemy znali już tę kwotę, to musimy ja doliczyć do ceny sprzedaży.

Dlatego tak ważnym jest czytanie umów przed podpisaniem ich.

Sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym

Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie z kredytem walutowym, zarówno z kredytem we frankach szwajcarskich, jak i w euro, to nie ma żadnych przeszkód, by przeprowadzić taką transakcję. Postępujemy dokładnie tak, jak opisałam to wyżej.

Można nadmienić w tym momencie, iż bank może żądać spłaty zadłużenia w walucie obcej lub jej równowartości w złotych, przeliczonej według kursu z dnia wpłaty. Musimy poprosić klienta, aby dowiedział się u siebie w banku, jak będzie wyglądać spłata, aby później uniknąć niepotrzebnych nerwów.

Poszukiwania kupca

Mając wiedzę na temat podejścia banku związanego z wcześniejszą spłatą kredytu, spowodowaną sprzedażą mieszkania, możemy przystąpić do poszukiwania chętnego na zakup mieszkania z hipoteką. Nie jest to jednak informacja konieczna w ogłoszeniu o sprzedaży.

Niektórzy kupujący nie wiedzą, że kredyt hipoteczny obciążający nieruchomość, nie jest dla nich zagrożeniem, a zakup wymaga jedynie nieco zmienionej procedury, dlatego zadaniem doradcy nieruchomości, jest wyjaśnienie im szczegółów takiego procesu sprzedaży.

Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest również przeszkodą w sytuacji, gdy kupujący chce zaciągnąć kredyt na zakup.

Gdy mamy już kupca zdecydowanego na zakup i ustalimy z nim wszystkie warunki transakcji, to możemy poprosić sprzedającego, aby wystąpił do banku o wspomniane wcześniej zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia. Umowę przedwstępną przy sprzedaży mieszkania z kredytem warto podpisać u notariusza. Staje się to niezbędne, jeśli kupujący również chce kupić mieszkanie na kredyt.

W umowie przedwstępnej/przyrzeczonej muszą się znaleźć nie tylko typowe informacje na temat stron, przedmiotu i ceny sprzedaży, ale również o wysokości zadłużenia, które wpisuje się do umowy przedwstępnej na podstawie zaświadczenia uzyskanego z banku.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – dalsze kroki

Po podpisaniu umowy przedwstępnej klient sprzedający udaje się do banku, celem uzyskania promesy. Dokument ten będzie ważnym załącznikiem umowy sprzedaży nieruchomości, przyjmującej zawsze formę aktu notarialnego.

Jeśli kupujący kupuje za gotówkę, to na tym etapie musi poczekać na uzyskanie promesy. Jeśli chce zaś kupić mieszkanie na kredyt, to z umową przedwstępną udaje się do swojego banku, by złożyć wniosek kredytowy.

Później finalizujemy już transakcję u notariusza.

Przelew środków

Ważnym aspektem przy sprzedaży mieszkania z kredytem są kwestie wzajemnych rozliczeń. Dla bezpieczeństwa transakcji to kupujący (lub bank kupującego, jeśli mieszkanie jest kupowane na kredyt) przelewa odpowiednią kwotę umożliwiającą spłatę kredytu od razu na rachunek banku, który kredytował zakup mieszkania. W umowie sprzedaży mieszkania pojawiają się zatem zwykle dwa numery rachunków bankowych. Jeden to numer rachunku banku podany w zaświadczeniu o wysokości zadłużenia, na który należy spłacić pozostałą część kredytu hipotecznego, a drugi – indywidualny rachunek bankowy sprzedającego, na który kupujący przelewa pozostałą część zapłaty za mieszkanie.

Dzięki temu ryzyko zakupu mieszkania z kredytem hipotecznym jest praktycznie zerowe i takich transakcji dokonuje się bardzo często.

Po akcie notarialnym przenoszącym własność, klient sprzedający powinien udać się do banku po tzw. list mazalny (czyli zaświadczenie o spłacie kredytu i zgodzie na wykreślenie z hipoteki) i przekazać go kupującemu. Kupujący zaś składa wtedy wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej obciążenia nieruchomości hipoteką.

Do tego momentu powinniśmy nadzorować całą transakcję. Czasami trwa ona nieco dłużej niż zwyczajna sprzedaż mieszkania nieobciążonego kredytem, ale są to dość łatwe procedury i warto się podejmować takich zadań. W obecnych czasach coraz częstszych.