Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

W poprzednim artykule starałam się przybliżyć Wam informacje związane ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu.

Dziś omówię drugą z form prawnych lokali spółdzielczych, funkcjonujących na naszym rynku.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Jest to forma ograniczonego prawa rzeczowego. Właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa, natomiast lokator może z tego mieszkania korzystać, spełniając określone wymagania spółdzielni. Musi wnieść wkład budowlany i uiszczać opłaty ustanowione w statusie spółdzielni. Nie jest to prawo związane z członkostwem w spółdzielni, ponieważ nie jest związane z osobą, której przysługuje a z rzeczą, czyli lokalem.

Właścicielem budynku, w którym jest ustanowione takie prawo do lokalu jest spółdzielnią mieszkaniowa, której przysługuję również prawo do gruntu (użytkowanie wieczyste bądź własność).
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest dziedziczne, zbywalne i podlega egzekucji.
Może również, w przeciwieństwie do lokatorskiego prawa, zostać obciążone hipoteką.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nakazuje uwzględniać zdanie spółdzielni przy większości decyzji dotyczących danego lokalu.

Sprzedaż

W oparciu o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można takie mieszkanie wynająć, oddać w użytkowanie i sprzedać. Sprzedaż wymaga oczywiście formy aktu notarialnego.

Przy kupnie prawa spółdzielczego własnościowego, można się posiłkować kredytem. Na ogół banki wymagają założenia Księgi wieczystej pod taki lokal. Trzeba dlatego przed kupnem upewnić się, że grunty pod budynkiem mają uregulowaną własność i nie będzie żadnego problemu z założeniem KW. Jeżeli dla lokalu nie jest prowadzona Księga wieczysta, notariusz w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, posiłkuje się zaświadczeniem wydanym przez spółdzielnię mieszkaniową. Spółdzielnia musi wydać takie zaświadczenie, nawet jeśli obecny właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zalega z opłatami. Zbycie prawa do lokalu, obejmuje również zbycie wkładu budowlanego.

Z chwilą zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży, nabywcy lokalu przysługuje tzw. ekspektatywa odrębnej własności lokali. Ekspektatywa to stan oczekiwania na ustanowienie odrębności lokalu. Może ona być dziedziczna i zbywalna, a to umożliwia również jej sprzedaż.

Wykup i przekształcenie w odrębną własność

Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), obowiązująca od 31 lipca 2007 roku, zniosła możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie dotyczy to jednak lokali wcześniej ustanowionych.

W Polsce istnieje jeszcze dość dużo potocznie mówiąc lokali spółdzielczych własnościowych, dlatego przed zakupem warto zapoznać się z sytuacją prawna takich lokali i wiedzieć na czym dokładnie polega to prawo rzeczowe.

Istnieje możliwość nabycia takiego lokalu na współwłasność.

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność odbywa się na wniosek zainteresowanego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami musi to nasta pic w ciągu 6 miesięcy od daty złożenia wniosku. Umowa między spółdzielnią a nabywcą zawierana jest w formie aktu notarialnego. Koszty przekształcenia w odrębną własność są symboliczne, bo na ogół spółdzielnie, w których takie lokale się znajdują, dawno już spłaciły koszty budowy, w czynszach lokatorów.

Aby doszło do przekształcenia, lokator nie może zalegać z opłatami czynszowymi, musi spłacić część kredytu, jaki spółdzielnia zaciągnęła na budowę bloku i grunty pod budynkiem muszą mieć uregulowaną sytuację prawną.

Stając się właścicielem lokalu mieszkalnego, nabywca jest jednocześnie współwłaścicielem gruntu, na którym posadowiony jest budynek oraz uzyskuje udział w częściach wspólnych budynku.
Koszty aktu notarialnego pokrywane są przez nabywcę.

Opłaty

Właściciel lokalu w nieruchomości wspólnej, w której znajduje się jego lokal a także osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, muszą ponosić koszty związane z eksploatacją danego lokalu oraz uiszczać opłaty związane z kosztami zarządu czyli m.in. wydatki na konserwacje, remonty, windę, ubezpieczenia, utrzymanie czystości itp.

W przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, spółdzielnia może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Spółdzielnia musi tylko wykazać długotrwałą zwłokę w zapłacie należności.
Po przekształceniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność, nabywca musi samodzielnie odprowadzać podatek od nieruchomości.

Dziedziczenie

Jak już wspomniałam wcześniej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, a więc możliwe jest także jego dziedziczne. Spadkobiercą jest osoba powołana do spadku w drodze testamentu bądź na podstawie ustawy. Spadkobiercy nabywają ograniczone prawo rzeczowe do lokalu spółdzielczego własnościowego.

Będąc właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, możemy również dokonać darowizny. Należy ją sporządzić w formie aktu notarialnego i zawiadomić o tym fakcie spółdzielnię mieszkaniową.