Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Przyzwyczailiśmy się (zarówno sprzedający, kupujący, jak i pośrednicy), że przy kupnie na ogół sprawdzamy nr Księgi wieczystej, aby uzyskać informacje o danej nieruchomości.
Musimy pamiętać jednak, że nadal funkcjonują na rynku lokale mieszkalne, które Księgi wieczystej nie posiadają.
Jednym z przykładów takich nieruchomości są mieszkania spółdzielcze lokatorskie.
Spółdzielnie mieszkaniowe funkcjonują w naszym kraju nadal i mają się bardzo dobrze, choć już coraz więcej powstaje wspólnot mieszkaniowych.

Obecnie mamy do czynienia z dwoma rodzajami spółdzielczych praw do lokali. Są to:
– spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
– spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Dziś chciałabym przybliżyć Wam kwestie związane z pierwszym z wymienionych wyżej praw, natomiast w kolejnym artykule postaram się opisać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

Już sama nazwa wskazuje, że nie jesteśmy właścicielami takiego lokalu, a jedynie mamy do niego prawo. Podpisujemy ze spółdzielnią umowę, dzięki której mamy prawo zamieszkać w danym lokalu. Abyśmy mogli taką umowę podpisać , musimy wnieść do spółdzielni wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone przepisami i statutem spółdzielni. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Jest to forma zamieszkania bardzo podobna do najmu, z tym że po spełnieniu odpowiednich warunków, prawo do mieszkania możemy nabyć na własność.

Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie możemy wynająć lub oddać w bezpłatne użytkowanie.

Warto wspomnieć, iż mieszkania spółdzielcze lokatorskie nie podlegają egzekucji. W razie jakichkolwiek problemów finansowych, komornik nie ma prawa zająć takiego mieszkania.

Opłaty

Za korzystanie ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania musimy co miesiąc płacić spółdzielni za eksploatację czyli np. za wywóz śmieci, utrzymanie części wspólnych oraz tzw. czynsz, w skład którego wchodzą opłaty zależne i niezależne od spółdzielni np. fundusz remontowy, woda i jej podgrzanie, centralne ogrzewanie. Poza tym, jeśli są to dość nowe bloki, dochodzą jeszcze miesięczne spłaty kredytu, zaciągniętego przez spółdzielnię na wybudowanie bloku.

Zaletą spółdzielczego lokatorskiego prawa jest możliwość zamieszkania w lokalu, który będzie można z czasem wykupić na własność i mieć do tego prawo pierwokupu.

Wadą może być niemożność założenia księgi wieczystej i wzięcia kredytu pod takie mieszkanie. Ale z drugiej strony, aby nabyć prawa lokatorskie i zamieszkać w takim lokalu, nie jest wymagana zdolność kredytowa i to może być dużym plusem.

Dziedziczenie

W przypadku lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu nie ma mowy o żadnym dziedziczeniu. Dziedziczny jest jedynie wkład mieszkaniowy, który spółdzielnia musi zwrócić spadkobiercy, w przypadku śmierci członka spółdzielni. Aby nie stracić mieszkania, można jednak zawrzeć ze spółdzielnią odrębną umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych gwarantuje takie prawo dzieciom i małżonkowi nieżyjącego członka spółdzielni. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia tych osób w poczet członków. Jeśli prawo do lokalu było przyznane obojgu małżonkom, wdowa lub wdowiec zachowują swoje prawa.

Pamiętajmy, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, nie można go sprzedać. Właścicielem takiego lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa, zaś lokator jedynie jest użytkownikiem.

Wygaśnięcie prawa lokatorskiego

Spółdzielnie mieszkaniowe mają swoje statuty i w nich możemy doczytać, kiedy i na jakich zasadach można utracić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego Najczęściej dzieje się tak w przypadku zaległości czynszowych powyżej 6 miesięcy. Wtedy lokator zostaje poinformowany o możliwości wykluczenia z członków spółdzielni. Nie jest to oczywiście sytuacja ostateczna. Zawsze możemy uzgodnić ze spółdzielnią możliwość spłat i starać się zawrzeć jakieś porozumienie, aby nie utracić prawa do lokalu. Można również zostać pozbawionym członkostwa w spółdzielni, w wyniku rażącego i uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania, czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej czy też korzystania z lokalu w inny sposób, niż został do tego przeznaczony.

W takim przypadku spółdzielnia może wystąpić do sądu o sądowe orzeczenie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Odrębna własność

W przypadku posiadania lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu możemy wystąpić do spółdzielni mieszkaniowej o przekształcenie naszego prawa w odrębną własność.

Aby można było zacząć taką procedurę, konieczne jest posiadania przez spółdzielnię uregulowanej sytuacji gruntu pod budynkiem.

Spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku. Wykup mieszkania lokatorskiego odbywa się na preferencyjnych warunkach, a więc zapłacimy dużo taniej, niż w przypadku bezpośredniego zakupu na rynku wtórnym czy pierwotnym.

Umowa ze spółdzielnią o ustanowienie odrębnej własności musi mieć formę aktu notarialnego.

Wszystkie koszty przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności ponoszone są przez lokatora (notariusz, założenie Księgi Wieczystej, wpis do KW).

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego podlega ochronie, do której stosuje odpowiednio przepisy o ochronie własności.