Rynek pierwotny i wtórny – podobieństwa, różnice

Co znaczą tytułowe pojęcia, chyba każdy doskonale wie.

Przypomnę jednak na wszelki wypadek, że mieszkania z rynku wtórnego, to takie, w których ktoś już mieszkał i kupujemy je zazwyczaj od osoby prywatnej.

Mieszkania z rynku pierwotnego, to nowe mieszkania wybudowane przez deweloperów lub spółdzielnie, które kupujemy bezpośrednio od inwestorów.

Rynek pierwotny

Z pojęciem deweloper zaczęliśmy kojarzyć prywatnych inwestorów, budujących mieszkania na sprzedaż, na początku lat 90-tych XX w.

Deweloperzy potrzebowali sporo czasu, aby przekonać do siebie klientów.

Zdarzały się bowiem sytuacje, że klient kupował tzw. „dziurę w ziemi” czyli płacił za coś, czego jeszcze nie było i często zostawał bez pieniędzy, i bez mieszkania. Dużo firm deweloperskich ogłaszało upadłość, a ludzie musieli chudzić po sądach i wałczyć przez długi czas o odzyskanie swojej wpłaty.

Do dziś zdarzają się sytuacje, że deweloper nie wywiązuje się z umowy, ale są to już marginalne przypadki.

Decydując się na mieszkanie z rynku pierwotnego, mamy gwarancję, że blok został wybudowany w najnowszej technologii, a poza tym spełnia również normy zgodne z obowiązującym prawem. Dzięki temu będziemy np. płacić mniej za ogrzanie lokalu czy energię.

Przy mieszkaniach kupionych od dewelopera mamy gwarancję od 2 do 10 lat (zależy od podpisanej umowy) na wszystkie wady techniczne, a więc nie musimy się martwić o ich usuwanie.

Zaletą mieszkań kupionych od dewelopera będzie także zapewne niższy czynsz, ponieważ blok jest w bardzo dobrym stanie, a więc nie generuje dużych kosztów utrzymania nieruchomości. Bardzo często możemy się ostatnio spotkać z ofertami mieszkań bezczynszowych (pozostaje opłata za energię, wodę, gaz, wywóz śmieci i in.). Należy jednak dokładnie poznać zasady i wysokość miesięcznych opłat, bo w końcowym rezultacie może się okazać, że mieszkanie wcale bezczynszowe nie jest (to jedynie chwyt reklamowy).

Ludzie z czasem nabrali zaufania do firm deweloperskich i myśląc o zakupie swojego mieszkania rozważają opcje zakupu z rynku pierwotnego, ale zastanawiają się również nad wtórnym.

Rynek wtórny

Decydując się na zakup lokalu na rynku wtórnym, mamy możliwość większego wyboru unikalnej lokalizacji. Możemy wybierać między dzielnicami, które nam się podobają, czy konkretnymi ulicami, a nawet budynkami.

Na rynku wtórnym spotkamy się z wieloma rodzajami nieruchomości, w różnym stanie. Możemy znaleźć mieszkania do remontu i wtedy zapłacimy stosunkowo tanio lub po remoncie, wykończone nowoczesnymi materiałami, do natychmiastowego wprowadzenia się.

Stan samych budynków też powinniśmy brać pod uwagę, zastanawiając się nad kupnem mieszkania na rynku wtórnym. Jeżeli budynek będzie zaniedbany, z odpadającą elewacją, brudną klatką schodową, to szukajmy raczej czegoś innego, bo taki wizerunek bloku świadczy o zaniedbaniu przez spółdzielnię czy zarządcę. Później może się okazać, że będziemy mieć problem z załatwieniem czegokolwiek w zarządzie spółdzielni czy wspólnoty.

Na rynku wtórnym mamy wiele możliwości wyboru budynku; może to być przedwojenna kamienica z cegły, blok z wielkiej płyty czy też stosunkowo nowe inwestycje.

Często klienci biur nieruchomości zaznaczają, w jakim rodzaju budynku ma znajdować się lokal mieszkalny, który jest w kręgu ich zainteresowania.

Rynek pierwotny czy wtórny – podobieństwa i różnice

Przede wszystkim podstawową różnicą miedzy mieszkaniem z rynku wtórnego a pierwotnego, jest data wybudowania budynku.

Decydując się na rynek pierwotny musimy liczyć się z kosztami wykończenia mieszkania (chyba, że zdecydujemy się na opcję „pod klucz”), natomiast kupując na rynku wtórnym będą nam potrzebne pieniądze na remont (choć nie zawsze).

Do mieszkania z rynku wtórnego możemy się wprowadzić prawie natychmiast, natomiast podpisując umowę z deweloperem czekamy na swoje mieszkanie od 18, do mniej więcej 20, 30 miesięcy, aż zostanie ono wybudowane.

Istnieje obecnie możliwość kupna lokalu od dewelopera i natychmiastowego wprowadzenia się, ponieważ deweloperzy dysponują sporą bazą mieszkań niesprzedanych. Trzeba jednak zaznaczyć, że najczęściej są to mieszkania o dużym metrażu, a więc nie każdego na nie stać.

Obecnie większość mieszkań kupowanych jest w kredycie. Przy mieszkaniach z rynku wtórnego o wiele łatwiejsza i prostsza jest procedura załatwiania kredytu.

Wiele banków, przy składaniu wniosków o kredyt na zakup z rynku pierwotnego, wymaga złożenia umowy deweloperskiej. Podpisanie takiej umowy wiąże się jednak z wpłatą określonej kwoty. Jeśli bank odmówi nam kredytowania, to wpłacone pieniądze najczęściej nam przepadają.

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym musimy u notariusza zapłacić 2% podatek PCC (od czynności cywilnoprawnych), natomiast przy mieszkaniu z rynku pierwotnego z tego podatku jesteśmy zwolnieni.

Przy porównywaniu ofert z rynku pierwotnego i wtórnego nie należy zapominać o cenie nieruchomości. Wcale nie jest tak, że mieszkania z rynku pierwotnego są droższe, niż te z rynku wtórnego. Wszystko zależny od lokalizacji, województwa, a także od deweloperów.

W różnych miastach Polski możemy spotkać ceny nowych mieszkań z dużo niższą ceną za m² niż w mieszkaniach z rynku wtórnego. Nie należy wtedy od razu decydować się na tę tańszą opcję, tylko dowiedzieć się, co za te mniejsze pieniądze dostaniemy.

Na rynku wtórnym osobami decydującymi są właściciele mieszkań, natomiast przy rynku pierwotnym deweloperzy lub spółdzielnie.

Z właścicielem zawsze możemy negocjować cenę, a korzystając z usług dobrego pośrednika w obrocie nieruchomościami, negocjacje te mogą zakończyć się obniżką ceny wywoławczej dużo wyższą niż zwyczajowe 10-15%.

Z deweloperem takich negocjacji już raczej nie przeprowadzimy, chociaż można czasami liczyć na jakieś benefity ze strony dewelopera (np. obniżenie o 5% ceny miejsca postojowego czy też komórki lokatorskiej).

Deweloper najczęściej przystępuje do negocjacji, jeśli osoba zainteresowana kupnem dysponuje gotówką, wpłaca od razu dużą część kwoty sprzedaży, czy też jest zainteresowana zakupem kilku lokali mieszkalnych.

Przy mieszkaniach z rynku wtórnego czy pierwotnego obowiązuje prawo rękojmi, czyli odpowiedzialności sprzedawcy za wady ukryte fizyczne lub prawne. Rękojmia obowiązuje przez 5 lat od daty zakupu mieszkania.

Deweloperzy zachwalają swoje osiedla argumentując rozbudowaną infrastrukturą. Oczywiście jest to zabieg czysto marketingowy, ponieważ kupując mieszkanie z rynku wtórnego, mamy dostęp do całej infrastruktury, jaką oferuje nam miasto.

Jeszcze jedną ważną rzeczą, na którą chcę zwrócić uwagę, są lokatorzy. W wielu budynkach zamieszkanych już od dawna, możemy spotkać się z lokatorami utrudniającymi życie sąsiadom.

W blokach nowo budowanych jest większa szansa na brak patologicznych rodzin w budynku.

Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego czy wtórnego, trzeba rozważyć wszystkie za i przeciw.

Oczywiście możemy zawsze liczyć na pomoc doradcy ds. nieruchomości czy pośrednika w obrocie nieruchomościami, który wyjaśni nam wszystkie niejasności i pomoże rozwiać wątpliwości.
Decyzję jednak, każdy niestety musi podjąć już sam.