Ograniczone prawa rzeczowe – wykaz
Kupując nieruchomość możemy spotkać się z sytuacją, w której okaże się, że nieruchomość jest obciążona prawem rzeczowym.
Czy rezygnować z zakupu?
Co powinniśmy wiedzieć nt. ograniczonych praw rzeczowych?
Ograniczone prawa rzeczowe powstają wtedy, kiedy rzecz należy do innej osoby, a ktoś dostaje uprawnienia do korzystania z tej rzeczy.
Warto tutaj wspomnieć, że ograniczone prawa rzeczowe są wpisywane do III działu Księgi wieczystej.
Kodeks cywilny w art. 244 podaje katalog ograniczonych praw rzeczowych. Należą do nich : użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i hipoteka.
Postaram się wyjaśnić na czym polegają poszczególne ograniczone prawa rzeczowe. Mają one charakter o wiele słabszy niż własność, ale jada użytkownikowi dużą możliwość korzystania z rzeczy. Będę tutaj oczywiście odnosić się w szczególności do nieruchomości.
Ograniczone prawa rzeczowe z definicji nie mogą trwać wiecznie, jednak teoretycznie mogą istnieć tak długo, jak prawo własności.
Warto zaznaczyć, że jeśli na nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, to na ogół taką nieruchomość możemy kupić taniej niż analogiczną z pełną własnością.
Trzeba tylko dokładnie przemyśleć czy dane ograniczone prawo rzeczowe nie będzie dla nas problematyczne.
Użytkowanie
Prawo to dotyczy uprawnienia do używania i uzyskiwania pożytków (zysków) z rzeczy należącej do kogoś innego.
Jest to prawo bardzo podobne do dzierżawy, ale mocniejsze od niej. Użytkowanie jest prawem, a nie uprawnieniem wynikającym z umowy ( jak np. w przypadku dzierżawy).
Użytkowanie jest więc prawem do korzystania z cudzej rzeczy.
To na użytkowniku spoczywają wszystkie koszty związane z prawidłową gospodarką danej nieruchomości. Właściciel nie ma obowiązku ponosić jakichkolwiek nakładów na nieruchomość obciążoną użytkowaniem.
W świetle obowiązującego prawa, użytkowanie jest niezbywalne. Można jednak oddać tę użytkowaną rzecz w najem, użyczenie lub dzierżawę.
Użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania go po 10 latach, natomiast w przypadku osoby fizycznej najpóźniej z chwilą śmierci.
Umowa użytkowania między właścicielem a użytkownikiem musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
W umowie może być zawarty termin końcowy oraz kwota odpłatności.
Zniesienie ograniczonego prawa rzeczowego może nastąpić na mocy umowy stron lub na mocy wyroku sądu ( dotyczy wszystkich ograniczonych praw rzeczowych).
Służebność
Jest to rodzaj ograniczeń lub przywilejów w rozporządzaniu nieruchomością.
Ustanowienie służebności wymaga formy aktu notarialnego.
Ograniczenia wpisywane są w dziale III KW, natomiast przywileje w I.
Prawo służebności ogranicza własność, obciążając cudzą nieruchomość, celem zwiększenia użyteczności innej nieruchomości lub zaspokojenia potrzeb osoby innej niż właściciel. Służebność jest prawem związanym z własnością nieruchomości władnącej (in. takiej, na rzecz której ustanawia się służebność gruntową).
Mamy trzy rodzaje służebności:
– gruntową
– osobistą
– przesyłu
Dwa pierwsze rodzaje dzielą się na czynne i bierne.
Czynne to są takie służebności, przy których korzysta się z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie (korzystanie z drogi, pobieranie wody). Bierne natomiast przede wszystkim polegają na zakazaniu właścicielowi określonych zachowań (np. zakaz budowy, prowadzenie upraw).
Służebność gruntowa jest ustanawiana na rzecz osoby będącej właścicielem nieruchomości władnącej i daje prawo do korzystania z nieruchomości.
Służebność gruntowa, poza formą umowy w formie aktu notarialnego, może zostać ustanowiona na mocy zasiedzenia, wydania decyzji administracyjnej lub wyroku sądu.
Służebność osobista przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby (osoba musi być oznaczona z imienia i nazwiska).
Właściciel nieruchomości musi się zgodzić na ograniczenia w dysponowaniu swoją własnością. Rezygnuje np. z jednego pokoju, lub pomieszczeń w domu na rzecz innej osoby fizycznej.
Służebność może być odpłatna lub nie. Wszystko jest zawarte w akcie.
Służebność przesyłu obciąża nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy.
Przedsiębiorca zajmujący się przesyłem gazu lub prądu może korzystać na mocy służebności przesyłu z nieruchomości, która jest własnością kogoś innego (dotyczy to prawo nie tylko gruntu lecz także budynków, lokali mieszkalnych czy użytkowych).
Służebność, tak jak i użytkowanie wygasa po 10 latach niewykonywania.
Zastaw
To kolejne ograniczone prawo rzeczowe, które jest formą zabezpieczenia rzeczowego wierzytelności.
Zastaw może obciążać tylko rzecz ruchomą (nawet zwierzęta).
Zastaw pozwala zabezpieczyć wierzyciela i daje gwarancję spłaty. Jeżeli dłużnik nie będzie mógł spłacić zobowiązania, wtedy można skorzystać z zastawu.
O spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu i hipotece pisałam w innych artykułach, więc jeśli ktoś jest zainteresowany, to zapraszam.
Dlaczego warto sprawdzać Księgi wieczyste nieruchomości i z jakimi problemami możemy się spotkać przy ustanowionych ograniczonych prawach rzeczowych już w następnym artykule.
