Odrolnienie działki – poszczególne etapy. Część 1
Myśląc o zakupie działki pod budowę domu, często zastanawiamy się nad kupnem działki rolnej, (która jest dużo tańsza), zakładając jej późniejsze odrolnienie.
Odrolnić możemy także część nabytej już działki rolnej.
Zmiana statusu działki z rolnej na budowlaną, potocznie zwana odrolnieniem, jest procesem żmudnym i długotrwałym, czasami w ogóle niemożliwym.
Postaram się przedstawić w kilku punktach etapy związane z odrolnieniem działki.
Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Pierwszym krokiem powinno być udanie się do gminy celem sprawdzenia MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Jeśli ktoś dopiero ma w planach zakup działki, warto to zrobić jeszcze przed jej zakupem.
Działki rolne znajdujące się w granicach administracyjnych miast są zwolnione z odrolnienia na mocy prawa (art. 10a Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, po nowelizacji Dz. U.2022.2409).
Jeżeli nasza działka jest ujęta w MPZP pod produkcję rolną, należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu do wójta lub burmistrza. Wniosek należy dobrze uzasadnić, np. brakiem prowadzenia upraw.
Przepisy nie określają terminu odpowiedzi na nasz wniosek. Możemy poczekać kilka miesięcy lub nawet lat.
Wniosek o wydanie warunków zabudowy i decyzja
Jeżeli nasza działka nie jest ujęta w MPZP, lub nie ma takiego planu,to powinniśmy w gminie (do wójta lub burmistrza) złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy (WZ).
Wniosek może być szybko i pozytywnie załatwiony, jeśli w uzasadnieniu podamy, iż sąsiadujemy z inną działką budowlaną.
We wniosku należy dokładnie określić i scharakteryzować planowaną przez nas inwestycję.
Jeśli działka nie ma dostępu do drogi oraz nie sąsiaduje z inną działką budowlaną, możemy skorzystać z odstępstwa wydawanego przez wojewodę. Występuje on do ministerstwa z wnioskiem, aby wydać pozwolenie na przekształcenie działki.
Zarówno w przypadku MPZP, jaki WZ, nie możemy być pewni co do pozytywnego rozpatrzenia naszych wniosków.
Gmina ma możliwość zawieszenia postępowania o wydanie warunków zabudowy na okres do 9 miesięcy (licząc od dnia złożenia wniosku). Sytuacja taka może się zdarzyć, jeśli gmina planuje uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Musimy zostać o takiej decyzji poinformowani przez urząd gminy. W ciągu dwóch miesięcy gmina musi przystąpić do uchwalenia sporządzania planu lub sporządzić taki plan. Jeśli tego nie zrobi w ciągu dwóch miesięcy, musi nam wydać decyzję o WZ.
Uzyskanie decyzji o WZ prowadzi do zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolne.
Aby uzyskać pozytywną decyzję o WZ, należy spełniać warunki zapisane w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wymienione zapisy ustawy obowiązują do 22 kwietnia 2023. Obecnie toczą się prace nad nowelizacją ustawy).
Wśród warunków należy wymienić m.in. dostęp działki do drogi publicznej, dostęp z tej samej drogi publicznej co najmniej jednej zabudowanej działki sąsiedniej, takie usytuowanie budowli, aby nie znalazła się w obszarze strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu i strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Po uzyskaniu decyzji dotyczącej warunków zabudowy należy przejść do kolejnego etapu, a więc do uzyskania zgody na wyłączenie terenu z produkcji rolnej.
Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
Kolejnym krokiem, po uzyskaniu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych jest złożenie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Wniosek składamy do starostwa powiatowego.
Powinien on zawierać przede wszystkim określenie celu na jaki grunt ma być wyłączony z produkcji rolnej (np. na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne czy wielorodzinne).
W przypadku gruntów klasy IV do VI starosta nie może odmówić zgody na ich wyłączenie spod produkcji rolnej.
Do wniosku należy dołączyć uzyskaną decyzję o WZ.
W przypadku gruntów klas I-III, nawet jeśli mamy pozytywną decyzję o WZ, starosta może najpierw nakazać spełnienie odpowiednich warunków, gwarantujących ochronę danego terenu.
Decyzja o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej potrzebna jest do uzyskania pozwolenia na budowę.
Wniosek, o którym mówię może złożyć zarówno właściciel nieruchomości , jak i zarządca, użytkownik wieczysty, dzierżawca nieruchomości czy posiadacz samoistny.
W drugiej części artykułu możecie zapoznać się z opisem i rodzajem gleb, które mogą być wyłączone (lub nie) z produkcji rolnej, o kosztach związanych z procedurą odrolnienia działki, możliwości zwolnienia z opłat, opłatach administracyjnych i karach.
