Odrolnienie działki – koszt, zwolnienia z opłat i kary. Cześć 2

Wiele osób decyduje się na zakup działki rolnej, z myślą o jej późniejszym odrolnieniu a następnie budowie własnego domu.

Pisałam już w części pierwszej artykułu, że proces ten jest bardzo długi i żmudny, czasami może niestety zakończyć się niepowodzeniem.

Podkreślam jeszcze raz, że należy przed zakupem takiej działki uzyskać wszelkie informacje na jej temat w gminie – czy jest miejscowy plan zagospodarowania, czy będzie tworzony i kiedy, jakiej klasy są gleby na interesującej nas działce, jakie jest przeznaczenie terenu, czy w ogóle będzie możliwe odrolnienie działki. Zapoznajmy się również z informacjami o uciążliwościach i planowanych w pobliżu inwestycjach, a dopiero potem decydujmy się na zakup.

Aby zacząć mówić o kosztach związanych z tzw. odrolnieniem działki, należy przejść wszystkie etapy opisane w części pierwszej artykułu. Jeśli już przez to wszystko przebrniemy, składamy wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i po uzyskaniu go musimy już się liczyć z opłatami (niekoniecznie małymi).

Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej

Do naszych obowiązków, po uzyskaniu zezwolenia na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, będzie należało uiszczenie jednorazowej opłaty za tę operację, zwanej należnością i opłaty rocznej, natomiast w przypadku gruntów leśnych dodatkowo jednorazowe odszkodowanie, w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu.

Obowiązek opłat za wyłączenie z produkcji rolnej powstaje od dnia ich faktycznego wyłączenia.
Mamy na to 60 dni.

Wysokość opłat zależy zaś od klasy gruntu i jego pochodzenia.
Dokładna wysokość należności została określona w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych (art. 12 ust. 7 u.o.g.r.l. ).

Aby zobrazować skalę różnic w opłatach podam, że za odrolnienie działki o wielkości 1 ha w przypadku użytków rolnych klasy gleby I, należność wynosi – 437 175,00 zł, natomiast w przypadku gleb klasy VI – 87 435,00 zł. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie przed zakupem, jaki dodatkowy koszt będziemy musieli ponieść.

Warto sobie wszystko przeliczyć, gdyż nie zawsze zakup działki rolnej i koszty związane z opłatami za odrolnienie będą niższe, niż koszt zakupu działki budowlanej, o takim samym metrażu.

Może się również zdarzyć tak, że nie zapłacimy w ogóle za wyłączenie gruntów, jeżeli wartość naszych gruntów przewyższa zapisaną w ustawie kwotę.

Opłata roczna z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, wynosi 10% należności i jesteśmy zobowiązani do jej opłacania
– w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10,
– w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Zwolnienia z opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych zwolnieni są właściciele gruntów wyłączonych z produkcji rolnej lub leśnej:

– do 0,05 ha (500m²) – w przypadku budowy budynku jednorodzinnego,
– do 0,02 ha (200m²)– na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Zwolnienie z opłat dotyczą także właścicieli gruntów, którzy zobowiążą się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa, składając wniosek o wyłączenie tych gruntów z produkcji (art. 12b, Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych).

Koszt odrolnienia działki „pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji” (art.12 ust.6 u.o.g.r.l. ).

Wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Kara za odrolnienie wbrew przepisom

Może się zdarzyć, że ktoś nie zechce przejść tej długiej i skomplikowanej drogi do uzyskania wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i postanowi wybudować coś na swoim gruncie.

Należy się liczyć wtedy z karami, które nakłada marszałek województwa i wynoszą one dwukrotność należności.

Karę trzeba będzie zapłacić nawet wtedy, gdy grunt był czasowo wyłączony i został przywrócony do poprzedniego stanu.

Jeżeli grunty przeznaczone w MPZP (miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) na cele nierolnicze lub nieleśne zostały wyłączone z produkcji bez decyzji, o której mowa w art. 11 ust. 1 i 2 u.o.g.r.l., decyzję taką wydaje się z urzędu, podwyższając jednocześnie wysokość należności o 10%.

Zadania kontrolne w tym zakresie wykonuje marszałek województwa.

Podsumowanie

Najbardziej opłacalny jest oczywiście zakup działki do 500m², wyłączonej z produkcji rolnej lub leśnej, gdyż wtedy nie poniesiemy żadnych opłat (po przekroczeniu tego limitu, opłata naliczana jest wyłącznie od nadwyżki powierzchni).

Jeśli już mamy natomiast dużą działkę rolną i chcemy ja „odrolnić” celem podziału i sprzedaży, to dokładnie przeliczmy, czy w efekcie końcowym, nasz bilans będzie na tyle dodatni, że opłaca nam się przejść całą procedurę wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.

Pamiętajmy, że z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, możemy wystąpić dopiero po przejściu całej procedury tzw. odrolnienia ziemi.