Mieszkanie bezczynszowe – zalety i wady

Przyszło nam funkcjonować obecnie w czasie bardzo wysokiej inflacji, a co za tym idzie wzrostu cen.

Osoby, które muszą lub chcą kupić nieruchomość, mają do dyspozycji bardzo szeroki wachlarz ofert rynku nieruchomościowego.

Jeżeli myślicie o zakupie lokalu mieszkalnego, to warto zastanowić się nad mieszkaniami bezczynszowymi.

Co to są mieszkania bezczynszowe, jak funkcjonują na naszym rynku, czy warto zostać właścicielem takiego mieszkania – postaram się odpowiedzieć na te pytania.

Większość właścicieli mieszkań, zobowiązana jest odprowadzać comiesięczny czynsz do spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty. Czynsz taki zawiera m.in. opłaty za użytkowanie części wspólnych (klatki schodowe, zieleń przed budynkiem, windy), doprowadzenie mediów do budynku, korzystanie z mediów, wywoź śmieci, opłaty administracyjne, fundusz remontowy.

W ostatnich miesiącach czynsze właściwie we wszystkich budynkach bardzo wzrosły (wpływ wzrostu cen za centralne ogrzewanie, wodę, gaz itp.).

Charakterystyka mieszkań bezczynszowych

Alternatywą dla mieszkań, w których comiesięcznie musimy uiszczać czynsz, są mieszkania bezczynszowe.

Mieszkania takie stanowią zaledwie niewielki procent na naszym rynku nieruchomości, ale znaleźć je można zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

Najczęściej bezczynszowe lokale mieszkalne są usytuowane w starych kamienicach lub nowych mini kamieniczkach bądź segmentach.

Większa ilość mieszkań bezczynszowych była przed 01 stycznia 2020 roku. Wtedy to weszka w życie znowelizowana Ustawa o własności lokali i zgodnie z treścią art. 20 tej ustawy, jeśli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większą niż trzy, to właściciele są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu.

Wiąże się to z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych, o których przeczytać możecie w innych artykułach.

Ma to jednak znaczenie przy mieszkaniach bezczynszowych, gdyż ustanawiając zarząd, który będzie podejmował decyzje, musimy liczyć się ze zwiększonymi miesięcznymi opłatami.

Właściciel mieszkania bezczynszowego, z mocy prawa wstępuje do tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej (do 3 lokali). Wszystkie decyzje muszą być podejmowane jednogłośnie, a nie większościowo.

Koszty

Decydując się na zakup mieszkania bezczynszowego, nie znaczy, że będziemy mieszkać za darmo. Nic bardziej mylnego. Koszty oczywiście będą mniejsze niż w wielolokalowym budynku, ale będą.

Bezczynszowe mieszkanie oznacza brak opłat administracyjnych.

Administratorami jesteśmy sami dla siebie i musimy dbać o budynek tak, jak robiłby to administrator (lub lepiej).

Można umówić się z sąsiadami, kto i kiedy będzie sprzątał klatkę schodową, kto będzie ponosił opłaty za przepaloną na klatce czy w piwnicy żarówkę. Przestrzeń wokół budynku też musi być zadbana i należy w zimie odśnieżać, a wiosną i latem dbać o zieleń, przycinać krzewy czy kosić trawnik. Nie ponosimy miesięcznych wydatków na te cele, ale poświęcamy swój czas.

Wszystkie te prace musimy uzgadniać z sąsiadami. Jeśli coś wymaga dużych nakładów finansowych, np. naprawa schodów, drzwi wejściowych do budynku, czy dachu, to wszyscy solidarnie muszą ponieść koszty.

W praktyce wygląda to tak, że łatwiej jest umówić się, iż będziemy co miesiąc składać się na przyszłe, nieoczekiwane wydatki.

Poza kosztami wspólnymi (no ogół płaci się odpowiednio do posiadanego udziału w nieruchomości), każdy właściciel musi naturalnie opłacać podatek nieruchomościowy (lokalowy i gruntowy) oraz ponosić koszty zużycia energii elektrycznej, gazu, wody. W mieszkaniach bezczynszowych z reguły są to realne koszty, a nie tak jak w mieszkaniach spółdzielczych czy wspólnotowych – prognozowane.

Mieszkańcy budynków bezczynszowych powinni stosować się do takich samych zasad, jakie obowiązują wszystkich lokatorów. Chodzi mi tutaj głownie o ciszę nocną i ogólne zasady współżycia lokatorskiego.

Na co zwracać uwagę?

Przymierzając się do kupna lokalu bezczynszowego warto zwrócić uwagę na stan samego budynku. Jeśli jest to nowy budynek deweloperski, to możemy zakładać, że wszystko zostało sprawdzone, działa, tak jak powinno i przez najbliższe lata nie będziemy angażować swoich pieniędzy w żadne wydatki związane z budynkiem.

Natomiast jeśli zainteresuje nas lokal mieszkalny bezczynszowy w starej kamienicy, to musimy być przygotowani na wydatki związane z remontem.

Warto sprawdzić samemu bądź wynająć eksperta, który zweryfikuje stan techniczny nieruchomości.

Najważniejszym jednak elementem w tej całej układance są sąsiedzi.

Jeśli kupujemy mieszkanie bezczynszowe od dewelopera, to musimy zaufać, że trafimy na sąsiadów, z którymi będziemy mieć dobry kontakt. W przypadku starszych kamienic przede wszystkim trzeba pozna sąsiadów. Nawet jeśli mieszkanie bardzo nam odpowiada ze względu na cen, lokalizacje itd. ale po kilku rozmowach widzimy, że sąsiedzi są nastawieni bardzo nieprzychylnie, to musimy się poważnie zastanowić nad kupnem takiej nieruchomości.

Może się później okazać, że nie jesteśmy w stanie podjąć wspólnie żadnej decyzji dotyczącej nieruchomości.

Warto również zwrócić uwagę na teren wokół budynku czy kamienicy. Jeśli jest zaniedbany, to świadczy o tym, iż sąsiedzi nie są wstanie dojść między sobą do porozumienia, więc i nam nie będzie się łatwo mieszkać w takim lokalu.

Wady i zalety

W mieszkaniach bezczynszowych nie ponosi się opłat na fundusz remontowy. Jest to zarówno zaleta, jak i wada takich mieszkań.

Zaleta – ponieważ, nasze miesięczne wydatki na mieszkanie są ograniczone do minimum. Wada – ponieważ w przypadku jakiegokolwiek remontu budynku musimy liczyć się z bardzo dużym wydatkiem.

Zaletą może być także nasz bezpośredni wpływ na to, co się dzieje z budynkiem. Ta zaleta stanie się wadą, jeśli sąsiad nie będzie wyrażał zgody na żaden nasz pomysł związany z renowacją.

Właściciele mieszkań bezczynszowych sami zarządzają swoją nieruchomością. Podejmują się prac, które na ogół wykonuje administrator lub zarządca.

Jeśli konieczna będzie np. naprawa dachu, wymiana okablowania elektrycznego czy kupno nowych okien na klatkę schodową i sąsiedzi nie będą mogli między sobą dojść do porozumienia w kwestii finansowania takich prac, to budynek szybko popadnie w ruinę.

Właściciele mieszkań bezczynszowych powinni charakteryzować się dużym poczuciem odpowiedzialności (za sam budynek i wszystkie części wspólne).

Na pytanie czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe każdy musi sobie odpowiedzieć sam. Zastanowić się musimy co dla nas jest teraz i na przyszłość najważniejsze – spokój, że ktoś czuwa nad naszym budynkiem, a co za tym idzie, naszym bezpieczeństwem, czy też priorytetem są niskie miesięczne koszty utrzymania mieszkania.

Wszystko zależy od indywidualnego podejścia do własnych finansów, odpowiedzialności, umiejętności gospodarowania czy współpracy z ludźmi.