Mieszkanie bez wkładu własnego
Pod koniec maja 2022 roku ruszył rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Na czym polega nowa ustawa i kto skorzysta z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego?
Głównym założeniem ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym jest poprawa sytuacji mieszkaniowej Polaków. Umożliwi ona zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego.
Tak przedstawia to rząd.
Wkład własny jest kwotą objętą gwarancją przez Bank Gospodarstwa Krajowego. W założeniach to wsparcie dla osób prowadzących gospodarstwo domowe w Polsce lub poza jej granicami. Warunkiem jednak jest posiadanie polskiego obywatelstwa.
Gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest udzielany w złotówkach, na okres co najmniej 15 lat.
I co najważniejsze – osoby ubiegające się o kredyt gwarantowany muszą mieć zdolność kredytową.
Środki z udzielonego kredytu muszą zostać przeznaczone na pokrycie części lub całości kosztów związanych z:
– nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub nieruchomości gruntowej
– budową i wykończeniem domu jednorodzinnego,
– wkładem budowlanym.
Gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest udzielany osobom, które nie są właścicielami nieruchomości i nie przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
W przypadku rodzin z dziećmi możliwe jest posiadanie prawa własności lokalu lub domu, jednak jego powierzchnia nie może przekraczać: przy dwójce dzieci -50m2, trójce – 75m2, czwórce – 90m2. Dla osób posiadających pięcioro lub więcej dzieci, wymóg ten jest zniesiony.
Jakie jeszcze mamy obostrzenia?
Zakupiony lokal bądź dom, nie może być miejscem wykonywania działalności gospodarczej.
O kredyt nie mogą ubiegać się osoby:
– którym udzielono innego gwarantowanego kredytu mieszkaniowego
– które 5 lat przed złożeniem wniosku zbyły prawo własności do lokalu w drodze darowizny osobie z I lub II grupy podatkowej (czyli ogólnie rodzinie).
Cena lokalu, na który będzie zaciągany kredyt, musi mieścić się w określonym zakresie ceny za metr kwadratowy, z uwzględnieniem lokalizacji.
I tu zaczynają się przysłowiowe schody.
Limity cenowe są często oderwane od realiów rynkowych, co powoduje, że w największych miastach, stosunkowo niewiele mieszkań spełnia wymogi programu.
Ceny, ustalane przez poszczególnych wojewodów, są znacznie niższe niż ceny rynkowe. Zarówno te z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. I bardzo trudno znaleźć nieruchomość, mieszczącą się w zakresie tych ustalanych cen.
Gwarancja bankowa
Kwota objęta gwarancją nie może być niższa niż 10% oraz nie wyższa niż 20% wydatków, na które udzielany jest kredyt. Nie może ona jednak przekroczyć kwoty 100 000zł. Ponieważ nie może przekroczyć 100 tys. zł, więc ci, którzy nie mają żadnych oszczędności, muszą znaleźć mieszkanie lub dom z ceną poniżej 500 tys. złotych.
Ustawa przewiduje gwarancję wkładu własnego, a nie jego spłatę bądź finansowanie. Dzięki gwarancjom BGK pozwala uzyskać kredyt bez wnoszenia początkowego kapitału.
I tu trzeba wyjaśnić i podkreślić, że zaciągamy kredyt na 100% wartości nieruchomości i całe te 100% musimy spłacić.
Dodatkowo Bank Gospodarstwa Krajowego pobiera opłatę prowizyjną w wysokości 1.0%. Dla gwarancji w wysokości 100 tys. zł wyniesie ona 1 tys. zł. Prowizja ta jest płatna jednorazowo z góry.
Kredytobiorca nie dostaje od państwa żadnych pieniędzy. Gwarancja służy tylko zabezpieczeniu interesu banku.
Po spełnieniu warunków opisanych w ustawie, możliwe jest ubieganie się o spłatę rodzinną.
Co to znaczy spłata rodzinna?
Jeśli w czasie spłaty kredytu, kredytobiorcy urodzi się drugie albo kolejne dziecko, BGK jednorazowo spłaci część kapitału kredytu – 20 tys. zł w przypadku drugiego i 60 tys. zł w przypadku trzeciego i kolejnego dziecka.
Wszystkie formalności dotyczące gwarancji wkładu własnego oraz spłaty rodzinnej załatwia się w banku kredytującym.
W ramach „Mieszkania bez wkładu własnego” rząd nie pożycza pieniędzy, a jedynie zastępuje wkład własny, gwarancją BGK.
O atrakcyjności programu rządowego miały decydować dwa czynniki: zdolność kredytowa oraz dostępność mieszkań w ramach programu.
Kiedy premier Morawiecki ogłaszał założenia programowe Polskiego Ładu, tanie jak nigdy kredyty zachęcały do realizacji marzeń o własnym M. Główną jednak przeszkodę na drodze do własności nieruchomości, stanowił wymagany przez banki wkład własny.
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” miał umożliwić, szczególnie młodym osobom, zaciągnięcie kredytu, bez konieczności uprzedniego uzbierania kilkudziesięciu tys. zł. Nikt nie spodziewał się, że na przestrzeni roku sytuacja kredytobiorców drastycznie się zmieni.
Program wszedł w życie po serii podwyżek stóp procentowych, które zmniejszają zdolność kredytową wielu nabywców.
Dlatego dziś największym problemem jest właśnie zdolność kredytowa, a nie wkład własny.
Program nie cieszy się taką popularnością, jak było to planowane, ponieważ nie istnieją praktycznie te dwa czynniki atrakcyjności programu rządowego, o których wspomniałam wcześniej.
Od 2023 roku mają być wdrożone zmiany dotyczące omawianego projektu pod nazwą „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”.
Obecnie, przy rosnącej inflacji i systematycznym podwyższaniu wysokości stóp procentowych, zdolność kredytowa Polaków maleje.
Być może nowe rozwiązania „Rodzinnego kredytu mieszkaniowego” pomogą znacząco w realizacji planów o zakupie własnych czterech kątów, ale o tym będzie można się przekonać dopiero po szczegółowym zapoznaniu się z założeniami, mającymi obowiązywać od 2023 roku.
Dziś praktycznie z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” właściwie nie da się skorzystać!
