Kupno nieruchomości pod wynajem – na co zwracać uwagę?

Jeśli mamy jakieś nadwyżki finansowe, zastanawiamy się w co je zainwestować. Na rynku sytuacja jest niepewna, inflacja duża i często wydaje się, że lokata kapitału w nieruchomości będzie jedną z pewniejszych. Jest to także pomysł dla tych, którzy chcą zabezpieczyć się na przyszłość, a nie dysponują odpowiednia ilością gotówki. Kredyty mieszkaniowe nalezą do najtańszych na rynku.

Przychody z wynajmu będą na pewno wyższe niż procent, który proponuje nam bank za lokaty czy rachunki oszczędnościowe.

Musimy jednak zastanowić się bardzo dokładnie przed podjęciem decyzji o zakupie, gdyż jest to inwestycja (jak każdą) obarczona dość dużym ryzykiem.

W perspektywie jednak, mając na uwadze zmieniające się przepisy prawa a także zubożenie społeczeństwa, a więc trudniejszy dostęp do kredytów, trzeba zakładać wysoką opłacalność kupna nieruchomości pod wynajem. Nawet, jeśli w tej chwili musimy posiłkować się kredytem, bo nie mamy odpowiednio dużych środków finansowych.

Żeby jednak inwestycja była opłacalna, musimy zwrócić uwagę na kilka dość istotnych szczegółów.

Pomoc pośrednika w obrocie nieruchomościami

Przede wszystkim, jeżeli ma to być nieruchomość pod inwestycję, to dobrym pomysłem jest zwrócenie się o pomoc do specjalisty.

Piszę o tym dlatego, aby uświadomić wszystkim czytającym, że jeśli mamy problem z elektrycznością, to dzwonimy o pomoc do elektryka. Tak samo jest w przypadku gazu, czy napraw hydraulicznych. Może nam się wydawać, że wiemy jak coś zrobić, ale specjalista jest specjalnie do tego wyszkoloną osobą i ma potrzebne kwalifikacje oraz doświadczenie.

Jeśli jest to nasz pierwszy zakup nieruchomości, nie polegajmy wyłącznie na sobie i internecie. Są ludzie, którzy doskonale znają się na swojej pracy, znają branżę, w której działają, jej niuanse, wiedzą, jak szukać nieruchomości, na co zwracać uwagę, aby nie ponieść niepotrzebnych kosztów itd.

Podpisanie umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami czy biurem nieruchomości, będzie najrozsądniejszym wyborem.

Warto również porozmawiać z doradcą inwestycyjnym czy kredytowym.

Co kupimy – mieszkanie, dom czy lokal użytkowy?

Jest to bardzo ważna decyzja i musimy zastanowić się, co nam przyniesie jak największy zysk. Wiele osób decyduje się na zakup lokalu mieszkalnego w dużym mieście.

Należy policzyć dokładnie czy czynsz za to mieszkanie będzie nam zwracał zakup i kiedy uzyskamy zwrot, a jeśli kupujemy posiłkując się kredytem, to pomyślmy, czy czynsz będzie mógł przewyższyć znacznie ratę kredytu. Tylko wtedy będzie to dla nas opłacalne.

Ale możemy jeszcze zastanowić się przecież nad zakupem domu.

Wydatki w początkowym okresie na dom będą dużo wyższe niż na mieszkanie, ale więcej finansowych korzyści będziemy mogli czerpać z domu na wynajem. Czeto firmy szukają lokali dla swoich pracowników i wolą wynająć dom, niż kilka mieszkań. My zaś mamy większą pewność terminowych comiesięcznych wpłat, wiemy, że w domu nie będą się odbywać żadne libacje, bo mieszkają tam tylko pracownicy itp.

Jeżeli kupimy dom w dobrej lokalizacji, a będzie dość duży, to mamy także możliwość podzielenia go na dwa czy trzy mieszkania i wynajmowania w ten sposób. Wiele firm szuka także miejsca pod siedzibę, więc kupując dom mamy dość duży wachlarz możliwości.

Poza lokalem mieszkalnym czy domem, możemy przemyśleć decyzję kupna lokalu użytkowego.

Jest to inwestycja rentowna, pozwalająca na osiągniecie wyższej stopy zwrotu niż lokal mieszkalny czy dom. Nie musimy wyposażać takiego lokalu, gdyż zrobi to najemca wg swoich potrzeb, umowy najmu będą podpisane na dłuższy czas niż w przypadku np. lokalu mieszkalnego. Często lokal użytkowy można kupić w bardzo dobrej cenie bezpośrednio od dewelopera i są to ceny dość atrakcyjne. W perspektywie kilku czy kilkunastu lat, inwestycja taka na pewno zyska na wartości.

Lokalizacja

Bez względu na to jaką nieruchomość zdecydowaliśmy zakupić, bardzo ważnym czynnikiem jest lokalizacja nieruchomości.

W dużych miastach nieruchomości w centrum cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem klientów, ale są też dość stosunkowo drogie.

W centrum jest oczywiście dobry dostęp do kin, teatrów, klubów i spodoba się to turystom,ale taka lokalizacja niekoniecznie już musi odpowiadać rodzinie z dziećmi. Dla nich bardziej odpowiednie okażą się dzielnice na obrzeżach miasta, z dużą ilością terenów zielonych i dobrym dostępem do szkół czy przedszkoli.

Jeśli zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania, to najważniejsze nie jest to, aby było ono w centrum, ale aby jak najszybciej klient mógł do tego centrum dotrzeć. Jeżeli kupimy piękny lokal mieszkalny, nieskomunikowany z centrum, to szanse na jego szybkie i korzystne wynajęcie maleją.

Ale warto też pamiętać, że nawet nieatrakcyjna lokalizacja, przyniesie zysk większy, niż innego rodzaju inwestycje.

Decydując się na kupno lokalu użytkowego trzeba zdać sobie sprawę, że lokal w nowym osiedlu będzie idealny do wynajmu pod sklep spożywczy, piekarnię, aptekę czy fryzjera.

W centrum zaś lokale użytkowe bardzo poszukiwane są pod kawiarnie czy restauracje. Ale trzeba brać pod uwag również wielkość takiego lokalu i możliwość wyposażenia w wentylację. Kupując lokal warto porozmawiać ze wspólnotą, gdyż nie wszystkie wyrażają zgodę na każdą, jakąkolwiek działalność.

Opłaty

Kupując lokal pod wynajem musimy także przyjrzeć się opłatom, jakie będzie ponosić przyszły najemca. Nie może się okazać, że zbyt wysokie opłaty za media będą nam blokować możliwość szybkiego wynajmu.

Bez względu na to, jaką nieruchomość zakupimy, musimy dokładnie policzyć wszystkie miesięczne wydatki. Będą one pokrywane przez najemcę, ale jeśli okażą się zbyt wysokie w stosunku do nieruchomości podobnych na rynku, to naszą nieruchomość będzie trudniej wynająć.

Rentowność naszej inwestycji powinniśmy liczyć już w fazie przygotowywania się do kupna.

Kwestie jakie należy rozpatrzeć przed zakupem nieruchomości to oczywiście nie tylko lokalizacja i opłaty. Ważny jest także wygląd samego budynku, otoczenie, metraż nieruchomości, rozkład, dodatkowe pomieszczenia itd. Warto zastanowić się także nad grupą docelową, która będzie naszym najemcą.

Tematów do zastanowienia się jest sporo. Jak pisałam wcześniej, mamy możliwość skorzystania z usług profesjonalistów w tym temacie.

Bez względu na to jaki rodzaj nieruchomości zdecydujemy kupić, nie można decyzji podejmować pochopnie. Należy policzyć wszystkie koszty i potencjalny zarobek, a wtedy nasza inwestycja będzie opłacalnym przedsięwzięciem.