Kupno mieszkania w kamienicy – część 1

Rynek nieruchomości oferuje nam ogromny wybór mieszkań. Stając przed decyzją o zakupie, często zastanawiamy się jaki lokal wybrać. Czy zdecydować się na mieszkanie nowe od dewelopera, czy może w bloku, który już kilka lat stoi, czy też warto pomyśleć o mieszkaniu w kamienicy?

Czym się charakteryzują lokale mieszkalne w kamienicy i na co zwrócić uwagę przy zakupie?

Postaram się odpowiedzieć na te pytania.

Krótka historia

Jeszcze 20, 30 lat temu kamienice kojarzyły się nam ze starymi, bardzo zaniedbanymi budynkami. W powszechnej opinii była to alternatywa dla mniej zamożnej części społeczeństwa.

Funkcjonowało takie przekonanie, ponieważ po II wojnie światowej, państwo bezprawnie przejmowało kamienice na podstawie rożnych dekretów i wprowadzono przymusowy kwaterunek. Faktycznie w takim wypadku nie odbierano właścicielowi kamienicy, jednak nie mógł on dysponować swoją własnością.

Sytuacja zmieniła się po 1994 r, kiedy wprowadzono Ustawę o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Rozpoczął się proces przejmowania kamienic przez byłych właścicieli, ich spadkobierców, dotychczasowych zarządców (najczęściej gminy) i grupy przestępcze, które dostrzegły możliwość szybkiego wzbogacenia się.

Obecnie funkcjonują na naszym rynku kamienice będące własnością osób fizycznych lub gmin, które po przeprowadzeniu postępowania spadkowego stały się ich właścicielami.

Obecnie na rynku jest bardzo duże zainteresowanie lokalami mieszkalnymi w kamienicach, ponieważ na ogół są to lokalizacyjnie bardzo atrakcyjne miejsca. Jeśli chcemy kupić dla siebie mieszkanie, to będziemy właściwie w samym centrum danego miasta, natomiast jeśli lokal będziemy chcieli wynająć, to uzyskamy ze względu na klimat mieszkania i jego lokalizację ,znacznie lepszą cenę niż za mieszkanie w bloku.

Stan prawny

Decydując się na zakup lokalu mieszkalnego w kamienicy musimy przede wszystkim sprawdzić stan prawny budynku, a nie tylko lokalu, którym jesteśmy zainteresowani.

Jeśli kamienica należy do osoby prywatnej, to bardzo dokładnie powinniśmy poznać wszystkie warunki, jakim będzie podlegało zamieszkanie w lokalu. Może się zdarzyć, że w kamienicy część lokali należy do gminy, a część do prywatnej osoby.

Możemy spotkać się z sytuacją, gdy lokal mieszkalny, którym jesteśmy zainteresowani, nie będzie posiadał Księgi wieczystej. Jeżeli kupimy udział w nieruchomości (jeśli jest taki zapis), to później będziemy mogli założyć sobie KW.

Warto także sprawdzić, czy zapłacone są wszystkie podatki za nieruchomość, żeby później nie okazało się, że musimy partycypować w zaległych opłatach.

Stan techniczny

Przede wszystkim kamienica musi nam się spodobać na tzw. „pierwszy rzut oka”. Zwracamy uwagę na styl budynku i stan elewacji oraz zagospodarowanie terenu wokół kamienicy. Jeśli coś wzbudzi nasz niepokój czy obawy, musimy porozmawiać z zarządcą oraz sąsiadami.

Warto zainteresować się, kiedy były przeprowadzane jakiejkolwiek remonty, modernizacje i czego dotyczyły.

Jeśli sami nie jesteśmy w stanie ocenić stanu technicznego budynku, warto umówić się z ekspertem, który pomoże nam podjąć decyzję odnośnie zakupu.

Sprawdźmy, czy ściany nie są zawilgocone, bo może to być przyczyną grzyba i późniejszych chorób.

Kolejnym elementem, na który warto zwrócić uwagę jest instalacja wodno-kanalizacyjna oraz elektryczna. Musimy dopytać, kiedy były wymieniane i z czego są zrobione.

Warto również zainteresować się, czy kamienica jest wpisana do rejestru zabytków. Wpis taki oznacza, że nie będziemy mogli dowolnie przeprowadzać ulepszeń i renowacji, ponieważ przede wszystkim będzie musiał wyrazić na to zgodę konserwator zabytków.

Czasami jest to dobre rozwiązanie, bo można starca się o dofinansowanie renowacji.

Zalety mieszkania w kamienicy

Tak jak już wspomniałam wcześniej, na ogół są to bardzo prestiżowe i dobrze skomunikowane lokalizacje. Czeto kamienice stoją w samym sercu miasta. Dla wielu ludzi jest to ogromny plus.

Technologia budowy kamienic jest bardzo stara i tradycyjna. Wykorzystana jest tutaj solidna cegła, ściany są więc grube, a mieszkania przez to bardzo ciche. Nie ma takich sytuacji, jak w bloku, że słyszymy wszystko, co robi sąsiad w mieszkaniu obok, czy nad nami. Poza tym grube ściany z cegły dają przyjemny latem chłód, natomiast zimą bardzo długo utrzymują ciepło.

Ogromną zaletą mieszkań w kamienicy jest ich wysokość. Często mieszkania mają 4, 5 metrów wysokości. Daje to możliwość różnorodnej aranżacji, z antresolami włącznie. W tak wysokich mieszkaniach zupełnie inna jest cyrkulacja powietrza, lepiej się oddycha i mieszkania takie w żadnym wypadku nie są depresyjne. Poza tym okna też są duże, wpada wiele słonecznego światła, co dodatkowo potęguje wrażenie wielkości pomieszczeń.

Często sufity w lokalach w kamienicy są bogato zdobione, co jest dodatkowym elementem podnoszącym walory estetyczne takich mieszkań.

Rozkład mieszkań w kamiennicy jest daleki od stereotypów, do jakich przyzwyczailiśmy się oglądając mieszkania w blokach. Ktoś, kto ceni sobie oryginalność, doceni właśnie rozwiązania zastosowane przy planowaniu rozkładu mieszkań w kamienicy.

Poza tym trzeba wspomnieć także, iż mieszkania w kamienicy są przestronne. Nie spotkamy tutaj mikroskopijnych pomieszczeń, chyba że będzie to służbówka lub spiżarka. Ale o pomieszczeniach w kamienicy już w następnym artykule.

Kolejną zaletą mieszkania w kamienicy jest cena. Nie mówię tu o odnowionych, wyremontowanych lokalach, ale takich, które tego remontu i renowacji potrzebują.

Można jeszcze znaleźć mieszkania do remontu (w dobrej cenie), które później, zyskają na wartości.

Tych mieszkań nie przybywa, więc z każdym rokiem ich cena jest coraz wyższa.

Wady mieszkania w kamienicy

Nigdy nie ma tak, że są same zalety, albo tylko wady. Na ogół przy większości lokali mieszkalnych mówimy zarówno o wadach, jak i zaletach.

Mieszkanie w kamienicy oczywiście ma swoje wady, chociażby ze względu na wiek budynku. XIX w. czy początki wieku XX, to budynki już dość wysłużone, a co za tym idzie wymagające dużych nakładów na renowację i utrzymanie.

Poza tym ogrzewanie mieszkania w kamienicy wiąże się też z dużymi kosztami, ponieważ nie są to mieszkania małe. To samo dotyczy elektryczności. Dobrze, jeśli kamienica jest podłączona do miejskiej sieci ciepłowniczej. Jeśli zaś na nas będzie spoczywał obowiązek ogrzania pomieszczeń gazem czy elektrycznością, to musimy liczyć się z wysokimi kosztami.

Kamienice to stare budynki, a więc nie mają garaży czy parkingów. Najczęściej na podwórzu kamienicy jest miejsce na zaparkowanie dwóch czy trzech samochodów. Trzeba się więc liczyć z tym, że będziemy zmuszeni parkować na ulicy, najczęściej wykupując miesięczny abonament za parkowanie.

Co jeszcze może nam sprawiać problem, gdy zamieszkamy w kamienicy? Sąsiedzi. To nie jest tak jak w bloku, że prawie wszyscy są anonimowi. Z sąsiadami musimy utrzymywać poprawne stosunki, gdyż na ogół będziemy wspólnie decydować o losach naszej kamienicy. Przed zakupem warto poznać sąsiadów, żeby później nie było żadnych nieporozumień i rozczarowań. Wiele przykładów potwierdza, że nawet najpiękniejsze mieszkanie może nam się zupełnie przestać podobać, jeśli sąsiedzi zaczną nam uprzykrzać życie, a zdarzają się takie sytuacje.

Więcej zapewne jest zalet niż wad mieszkania w kamienicy, ale o podjęciu decyzji każdy musi zdecydować sam.