Kupno działki budowlanej – jak kupić działkę budowlaną?

Zacznijmy od tego, co to jest działka budowlana.

W polskim prawie istnieje kilka różnych definicji działki budowlanej, w kilku różnych aktach prawnych. Nie będę ich tutaj przytaczać i porównywać.

Dla naszych rozważań przyjmijmy (zgodnie z prawem), iż działka budowlana, to każda nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, na której możliwa jest realizacja obiektu budowlanego. Powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej.

Od czego zależy możliwość realizacji obiektu budowlanego?

Od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunków zabudowy (WZ) wydawanych przez gminę, w której nieruchomość się znajduje. Ustalenie warunków zabudowy zależy od tzw. dobrego sąsiedztwa, czyli analizy zabudowań w bezpośrednim otoczeniu działki.

I tu uwaga.

Jeśli WZ nie bieda dla nas korzystne, możemy w każdej chwili je zaskarżyć do sądu administracyjnego. Wiąże się to oczywiście z wydłużeniem czasu na zakup działki i z kosztami.

Dlatego najpierw należy sprawdzać czy na działce, którą chcemy zakupić, jest możliwość wybudowania tego, o czym myślimy, czy też tego, co zaprojektował nam architekt. Taka droga będzie o wiele łatwiejsza.

Zapoznanie się z terenem działki

Jeżeli już podjęliśmy decyzję o kupnie działki budowlanej, zgromadziliśmy ilość odpowiednich środków finansowych (zawsze można podeprzeć się kredytem), to wiemy zapewne też, gdzie chcemy taką działkę kupić.

Albo szukamy samodzielnie w internecie, albo zwracamy się o pomoc do zaufanego pośrednika, który nie tylko nam znajdzie odpowiednia działkę, ale sprawdzi również jej stan prawny, co jest bardzo ważne.

Jeśli natomiast już mamy upatrzony teren pod zakup, to przed załatwianiem wszelkich formalności warto pojechać w okolice działki. Może uda się nam porozmawiać z sąsiadami, zobaczymy, jacy ludzie tam mieszkają, czy są pozytywnie nastawieni do nowych osób, sprawdzimy sobie czas dojazdu do sklepu, czy szkoły itp. Nie tylko samochodem, ale zorientujmy się, czy istnieje jakaś lokalna komunikacja (w razie czego).

Powinniśmy także sprawdzić drogę dojazdową, zobaczyć, jakie jest ukształtowanie terenu i sprawdzić wymiary działki, bo może się np. okazać, że budynek możemy wybudować tylko w określonym miejscu, w którym będzie zawsze ciemno. Drogę dojazdową najlepiej mieć własną, nawet słabej jakości, ale unikniemy w przyszłości załatwiania spraw ze służebnością drogi, co często prowadzi do konfliktów z sąsiadami.

Działki budowlane najlepiej sprzedają się wiosną i latem. Ze swojego doświadczenia mogę Wam powiedzieć, że najrozsądniej jest taką działkę zobaczyć późną jesienią lub bardzo wczesną wiosną, kiedy są obfite opady. Podmoknięcia terenu trudno zaobserwować latem. Przed zakupem warto zapoznać się z opinią geotechniczną.

Przed zakupem jak najwięcej musimy dowiedzieć się o działce. Ważnym elementem jest tutaj własność. Czy należy do jednego, czy kilku właścicieli? Często zdarza się, że osoba wystawiająca działkę na sprzedaż jest przekonana i przekonuje także o tym kupującego, iż pozostali właściciele wyrażają na to zgodę. Później jednak okazuje się, że albo jeden z właścicieli jest za granicą i nie ma zamiaru przyjeżdżać, albo jeden z nich w ogóle nie zgadza się na sprzedaż. Dlatego w takim wypadku prośmy właściciela o notarialne pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli, a nie opierajmy się tylko na ustnych zapewnieniach.

Sprzedający powinien nam udostępnić nr KW (Księgi Wieczystej), a także wypis i wyrys z ewidencji gruntów. O ile dostęp do KW ma każdy, kto zna jej numer, o tyle wypis i wyrys są wydawane właścicielowi działki oraz osobom, które maja prawny powód do uzyskania takiego dokumentu. Powód taki musimy bardzo szczegółowo opisać i uzasadnić, dlatego najlepiej, jeśli o wypis i wyrys postara się właściciel (i na ogół, tak to się odbywa).

Wniosek taki składa się w starostwie powiatowym, natomiast w większych miastach w wydziale geodezji danego urzędu.

Najważniejsze informacje dotyczące działki znajdują się właśnie w wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów

i budynków.

Dopiero na drugim miejscu znajduje się KW.

Co jeszcze musimy sprawdzić przed zakupem?

Bardzo ważny jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego(MPZP).

Jest to dokument, który uchwala rada gminy i tam też powinniśmy się udać, aby zapoznać się z nim.

Często zdarza się, że nie ma MPZP, albo nie obejmuje działki, którą chcemy kupić. Wówczas musimy złożyć wniosek do urzędu gminy o wydanie warunków zabudowy (WZ).

Bardzo ważnym elementem, na który należy zwrócić uwagę jest uzbrojenie terenu. Działki uzbrojone, czyli posiadające dostęp do mediów są dużo droższe, ale warto także przyjrzeć się kosztom uzbrojenia. Może się okazać, że zakup działki uzbrojonej będzie w efekcie końcowym tańszą opcją niż nieuzbrojonej i doprowadzanie mediów we własnym zakresie. A może zdarzyć się i tak np. iż siec wodociągowa nie jest w stanie już nas przyłączyć i będziemy musieli liczyć się z kosztami wybudowania własnej studni, szamba i przydomowej oczyszczalni ścieków.

Przed zakupem warto więc rozważyć te dwie opcje działek, przeliczyć koszty i zastanowić się co dla nas będzie korzystniejsze czasowo i cenowo.

Jeśli wszystko sprawdzimy, to wtedy udajemy się do notariusza i kończymy proces sprzedaży/kupna.

O dokumentach, które będą potrzebne do notariusza, przeczytacie w kolejnym wpisie.

Tam też szczegółowo wyjaśnię wszystkie niuanse związane z zapisami w dokumentach.

Działki budowlane należą do dość drogich na rynku, lecz grunty takie nie tracą na wartości, więc nawet jeśli nie myślimy o wybudowaniu własnego domu, to kupno będzie bardzo dobrą inwestycją.