Księga wieczysta – o czym nas informują poszczególne działy

W poprzednim artykule przedstawiłam Wam w skrócie historię ksiąg wieczystych (KW), ogólnie omówiłam strukturę tych dokumentów i możliwość dostępu do nich.

Dziś chciałabym zwrócić uwagę na budowę KW i zawartość poszczególnych działów.

Ktoś, kto po raz pierwszy ma do czynienia z KW, może mieć ogromny problem z rozszyfrowaniem zapisów tego dokumentu.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami czy też notariusz wytłumaczą nam oczywiście wszystko, ale warto samemu też wiedzieć, jakie zapisy powinny zwrócić naszą uwagę i co może być w nich niepokojącego dla nas, jako kupujących.

W zależności od tego, co nas interesuje, powinniśmy wiedzieć, że mamy do dyspozycji po pierwsze aktualną treść księgi wieczystej czyli bieżącą wersję tego dokumentu bez wpisów historycznych. Jeżeli interesują nas wcześniejsze treści wpisów, powinniśmy wybrać tzw. zupełną treść księgi wieczystej. Zawiera ona, prócz stanu obecnego, także poprzednie ich wersje. Ostatnim źródłem informacji są akta księgi wieczystej. Znajdziemy tam zatem m.in. umowy sprzedaży, darowizny, testamenty, umowy ustanowienia hipoteki, itp. Dostęp do aktualnej i zupełnej treści KW jest możliwy przez portal internetowy Ministerstwa Sprawiedliwości. Akta księgi wieczystej możemy przeglądać jedynie w sądzie rejonowym, w którym dana księga jest prowadzona, jeżeli wykażemy swój interes prawny.
Księga wieczysta zawiera cztery działy, podzielone na rubryki i pola. Rubryki i pola mogą być podzielone odpowiednio na podrubryki i podpola. Jeżeli dana rubryka nie jest podzielona na podrubryki, trzecią częścią numeru jest cyfra „0”. Podpola danego pola oznacza się kolejnymi literami alfabetu.

Dział I-O „Oznaczenie nieruchomości”

W dziale tym znajdują się szczegółowe dane o położeniu nieruchomości (adresie administracyjnym) i jej powierzchni. Dane te pochodzą z dokumentu jakim jest wypis i wyrys z rejestru gruntów. Dział O, podzielony jest na rubryki i pola zawierające bardzo istotne informacje, określające nieruchomość.
Wzmianki
W rubryce 1.1 znajdujemy „Wzmianki w dziale I-O”. Wpis w treści tego pola informuje nas o tym, że do Sądu wpłynął wniosek, który oczekuje na wpis do księgi wieczystej bądź wpis został już dokonany. Wszystkie wzmianki (w każdym z działów KW) to dla nas informacja o zmianie treści księgi.

O fakcie wpisu wzmianki, bądź o jej wykreśleniu informuje nas wypełnione pole „Treść wpisu”. Każdą wzmiankę określa: numer wzmianki, data, opis wzmianki, chwila zamieszczenia, chwila wykreślenia wzmianki. Z chwilą wpisu wniosku do księgi wieczystej wzmianka zostaje wykreślona.
Numer nieruchomości. W przypadku wpisu cyfry „1” w polu “Numer bieżący nieruchomości” oznacza to, że w danej księdze wieczystej mamy jedną nieruchomość. Położenie
Bardzo istotną informację zawartą w księdze wieczystej jest położenie nieruchomości według administracyjnego podziału kraju, które określa się poprzez wskazanie nazwy: województwa, powiatu, gminy, miejscowości, dzielnicy. Oznaczenie (rubryka 1.4) zawiera szczegółowe określenie położenia nieruchomości
W rubryce „Przyłączenia” podaje się numer księgi wieczystej, z której odłączono nieruchomość z podaniem jej powierzchni w hektarach.
Wpisy w tym dziale są uzależnione od rodzaju nieruchomości (działka ewidencyjna, budynek, lokal).
„Sposób korzystania”
W rubryce należącej do oznaczenia nieruchomości ujęta jest również informacja o sposobie korzystania z nieruchomości. Informacji tej nie należy mylić z przeznaczeniem nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Sposób korzystania z nieruchomości to określenie rodzaju użytku gruntowego.
„Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków” – w tej rubryce znajdujemy wpis w postaci znacznika: Z (zgodny), N (niezgodny), B (brak możliwości sprawdzenia zgodności) informującego o tym, że dane zawarte w części I – O księgi wieczystej zostały zweryfikowane z danymi ujętymi w Państwowej Ewidencji Gruntów.
Dział I-Sp – „Spis praw związanych z własnością”
Dział I-Sp przeznaczony jest do wpisywania ograniczonych praw rzeczowych przysługujących każdemu właścicielowi nieruchomości. Najczęściej wprowadzane są tutaj informacje o własności, współwłasności, użytkowniku wieczystym. Dowiemy się również o udziale w nieruchomości wspólnej czy służebności gruntowej. W księdze wieczystej prowadzonej dla prawa spółdzielczego określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spółdzielnię mieszkaniową. Wpisy w dziale I-Sp stanowią odpowiednik wpisów praw ujawnionych w Dziale III księgi wieczystej. Zasadą jest, że prawa ujawnione w Dziale III KW, są ujawnione w dziale I-Sp.

Dział II – „Własność”

Oznaczenia właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego. Znajdziemy tutaj również informację odnośnie sposobu nabycia prawa przez osobę, która jest wpisana jako właściciel, użytkownik wieczysty. Jeżeli nieruchomość jest we współwłasności w dziale tym znajdziemy informację ze wskazaniem, w jakich udziałach prawo to przysługuje poszczególnym współwłaścicielom. W przypadku małżonków, gdy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, zamieszczana jest adnotacja: wspólność ustawowa majątkowa małżeńska, nie posiada ona bowiem udziałów. W dziale II odnajdziemy również Pesel osoby fizycznej oraz REGON jednostki organizacyjnej tam wpisanej. W dziale tym nie wpisuje się adresów.

Dla kupujących jest to ważny dział, gdyż powie nam o tym, czy osoba z którą negocjujemy warunki kupna, rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości. Jeśli np. okaże się, że to współwłaściciel, to musimy pamiętać, że przy akcie notarialnym muszą być wszyscy współwłaściciele lub ich pełnomocnicy. W praktyce okazuje się, że nie jest to taka bardzo prosta spawa, zwłaszcza, jeśli inni współwłaściciele mieszkają za granicą i może się tak zdarzyć, że nie utrzymują kontaktów z rodziną w kraju.

Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”

Jeśli chcemy kupić nieruchomość, to ten dział też należy dokładnie przeanalizować. Dowiemy się z niego m.in. czy w księdze wieczystej znajdują się służebności? Czy są one płatne? A może są służebności osobiste (np. prawa dożywocia), o których sprzedający nam nie mówi? W dziale tym wpisane są wszystkie ograniczone prawa rzeczowe, ograniczenia w użytkowaniu nieruchomością takie jak wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia, upadłości, prawa i roszczenia, takie jak prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy, umowy przedwstępne. Znajdują się tu wszystkie roszczenia ciążące na nieruchomości, z wyjątkiem hipoteki.

W dziale tym może się pojawić informacja o spadkobiercach. Takie ostrzeżenie zamieszcza automatycznie Sąd Wieczystoksięgowy, jeśli toczy się postępowanie spadkowe w sądzie lub u notariusza. Jakikolwiek wpis w tym dziale oznacza pewne ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością przez właściciela. Dlatego też warto przed zakupem dokładnie rozpoznać wpisy tego działu. Jeśli sami nie jesteśmy w stanie tego zrobić, poprośmy pośrednika czy też notariusza.

Dział IV – „Hipoteka”

Z tego działu dowiemy się, czy nieruchomość jest obciążona hipotecznie. Jeśli tak, to znajdziemy dokładne określenie hipoteki, z podaniem jej waluty i wysokości, jak również wierzyciela hipotecznego.
Musimy pamiętać o tym, że wierzyciel, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, może dochodzić swoich roszczeń od każdego właściciela, niezależnie od tego, czy jest to dłużnik, czy też kolejny właściciel nieruchomości.
W dziale tym mogą być wpisane hipoteki umowne – ustanawiane z woli właściciela oraz hipoteki przymusowe – niezależne od woli właściciela. Te ostatnie najczęściej są ustanawiane na zabezpieczenie wierzytelności US czy ZUS (jeśli właściciel ma długi i ich nie spłaca).

Na początku każdego działu KW znajduje się rubryka „Wzmianki”.
Wzmianek znajdujących się w działach II, III, IV nie można lekceważyć, gdyż mogą się okazać kluczowe dla nas, jako przyszłych właścicieli.

Z samego wpisu w rubryce „wzmianka w księdze wieczystej” nie dowiemy się czego dokładnie dotyczy złożony wniosek. Aby uzyskać dokładną informację na ten temat, musielibyśmy sprawdzić dokumenty w sądzie rejonowym, w wydziale ksiąg wieczystych.

Czytając KW warto zwrócić uwagę na „Przynależności”. Z ksiąg wieczystych wynika najczęściej czy np. mieszkanie ma prawo do przynależności (komórka lokatorska, piwnica) oraz czy metraż przynależności wlicza się np. do metrażu mieszkania.

Księga wieczysta to dokument niebagatelny, mający ogromny wpływ na decyzję zakupową przyszłych, nowych właścicieli nieruchomości.