Księga wieczysta – co to jest?

Ogólnie mówiąc Księga Wieczysta (KW) to ogólnodostępny rejestr opisujący stan prawny
danej nieruchomości.

Historia Ksiąg Wieczystych

Sama instytucja KW powstała już w średniowieczu – wówczas były to księgi sądowe.
Pierwsze polskie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (funkcjonujące do 1946 roku – Dekret
z dnia 11 października 1946 r. Prawo o księgach wieczystych) powstały w 1818 r. – ustawa Prawo o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach
i hipotekach oraz Prawo o przywilejach i hipotekach z 1826 r.
Wiek XVIII i XIX przyniósł zasadnicze zmiany w instytucji ksiąg wieczystych. Spowodowane
były one potrzebami kredytowymi, powstającymi wraz z rozwojem kapitalizmu.
Przepisy nakazywały z urzędu zakładanie ksiąg wieczystych zwanych księgami hipotecznymi.
Później zmodyfikowano przepisy ustaw w ten sposób, że obowiązek zakładania ksiąg pozostał
tylko dla zainteresowanych właścicieli nieruchomości. Z tego też powodu znaczna liczba
nieruchomości na terenie Królestwa Polskiego nie miała założonych ksiąg wieczystych.
Najczęściej Księgi Wieczyste zakładali właściciele ziemscy, posiadający duże areały oraz bogaci
mieszczanie.
Jedna z najważniejszych ustaw o księgach wieczystych i hipotece powstała 06 lipca 1982 roku.
Wiele reguł i zasad określonych tą ustawą stosuje się do dnia dzisiejszego.
W 1992 roku księgi wieczyste ponownie wróciły do sadów rejonowych,(wcześniej prowadzeniem ksiąg wieczystych zajmowały się państwowe biura notarialne) właściwych według miejsca położenia nieruchomości, a wpisami zaczęli zajmować się sędziowie i referendarze sądowi.
Istotna zmiana w odniesieniu do ksiąg wieczystych nastąpiła w 2001 (rozporządzenie Ministra
Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów).
16 czerwca 2010 na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości uruchomiono publiczny system
dostępowy do ksiąg wieczystych w systemie elektronicznym
Uzyskaliśmy dzięki temu możliwość odpisów online z każdego miejsca w kraju, także możliwość
składania wniosków o: wydanie odpisu z księgi wieczystej, dokonanie wpisu do księgi, założenie
księgi wieczystej oraz wnoszenia opłaty przez internet, bez osobistego stawiennictwa w wydziałach
ksiąg wieczystych.
Obecnie obowiązującym aktem prawnym jest ustawa z 1982 r, z późniejszymi zmianami (Dz. U.
2022 poz. 1728).

Dostęp do Księgi Wieczystej

Księga wieczysta ma charakter publiczny, co oznacza, że każdy znający jej numer identyfikacyjny
może sprawdzić zawarte w niej informacje.
Zapisy elektroniczne w bazie danych ksiąg wieczystych są dokonywane przez sędziów
i referendarzy sądowych w wyniku przeniesienia treści papierowej KW na nośniki informatyczne
bądź przy założeniu nowej księgi.
Księgi wieczyste (niegdyś tradycyjne) obecnie w wersji elektronicznej, zakłada się i prowadzi dla
nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych lub których księgi zaginęły albo uległy
zniszczeniu. W momencie zapisania księgi do znajdującego się na jej „okładce” pola 0.2.0.2
„chwila zapisania księgi”, system automatycznie wstawia datę, godzinę i minutę tego zapisu.
Dostęp do KW można uzyskać poprzez specjalny portal internetowy, który prowadzony jest przez
ministerstwo sprawiedliwości. Należy wpisać oznaczenie miasta, w którym znajduje się księga, a w
dalszej kolejności jej numer i już możemy zapoznawać się z treścią interesującej nas KW.

Budowa Księgi Wieczystej

Księga wieczysta zawiera cztery działy, podzielone na rubryki i pola. Rubryki i pola mogą być
podzielone odpowiednio na podrubryki i podpola. Jeżeli dana rubryka nie jest podzielona na
podrubryki, trzecią częścią numeru jest cyfra „0”. Podpola danego pola oznacza się kolejnymi
literami alfabetu.
Cztery podstawowe działy:
Dział I-O – „Oznaczenie nieruchomości”, informuje o numerze nieruchomości, jej położeniu,
oznaczeniu, o powierzchni nieruchomości oraz o sposobie korzystania. Określenie sposobu
korzystania sprowadza się do oznaczenia rodzaju użytku gruntowego dla działki ewidencyjnej.
Dział I-Sp – „Spis praw związanych z własnością”. Ujawnia się tu np. udział właściciela lokalu w
nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą
wyłącznie do użytku właścicieli lokalu.
Z Działu I księgi wieczystej dowiemy się o położeniu danej nieruchomości, jej adresie
administracyjnym, powierzchni, sposobie korzystania oraz o wszelkich obciążeniach ciążących na
nieruchomości.
Dział II – „Własność” – dotyczy wpisów własności i użytkowania wieczystego. Zawiera m.in.
informacje na temat właścicieli i użytkowników wieczystych. Dowiemy się też z tego działu, w jaki
sposób nabyto nieruchomość (akt notarialny, decyzja administracyjna, orzeczenie sądu lub inna
podstawa prawna).
Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. Znajdziemy tu informacje,dotyczące ewentualnych
praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim wobec danej nieruchomości. Przy zakupie
jakiejkolwiek nieruchomości ten dział wymaga od nas wnikliwego sprawdzenia i skonsultowania z
pośrednikiem czy prawnikiem.
Dział IV – „Hipoteka” dotyczy wpisów odnoszących się do hipotek, z podaniem wysokości i
rodzajem waluty, rozporządzania nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, wpisy innych
praw i roszczeń. Tak jak w przypadku działu III, tak i z dziale IV powinniśmy dokładnie się
zapozna, podejmując decyzję o kupnie danej nieruchomości.

Szczegółowe omówienie samej budowy Księgi Wieczystej i poszczególnych zapisów w jej
działach, znajdziecie w oddzielnym artykule.