Kredyt hipoteczny – najważniejsze informacje

Kredyt hipoteczny jest jednym z najpopularniejszych sposobów na sfinansowanie zakupu nieruchomości.
Jest to kredyt celowy i można go przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu, budowę domu, a także zakup samej działki budowlanej lub remont nieruchomości.
Na podstawie umowy o kredycie hipotecznym, bank przekazuje nam środki w kwocie ustalonej przez strony.
Wartość zobowiązania zabezpieczonego hipoteką ogranicza wyłącznie decyzja banku. Jest ona podejmowana m.in. na podstawie wartości nieruchomości oraz naszej zdolności kredytowej.
Aby otrzymać kredyt hipoteczny, nie trzeba (jak w przypadku innych kredytów) mieć bogatej historii kredytowej.
Podstawowym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego jest hipoteka ustanowiona na finansowanej nieruchomości.
Hipoteka jest rzeczowym środkiem zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Mówiąc prościej – w momencie zaprzestania spłacania zobowiązania przez kredytobiorcę, bank zyskuje prawo do przejęcia tej nieruchomości, na której jest ustanowiona hipoteka.

Zmienność stóp procentowych

Stopy procentowe to cena kapitału, jaka przysługuje jego posiadaczowi z racji udostępnienia go innym na określony czas. Parametr ten może zmieniać się w czasie. Zmiany stóp procentowych odbijają się z kolei na oprocentowaniu kredytów.
Porównując oferty kredytów, warto więc zwrócić uwagę na ich oprocentowanie. Pamiętać także należy, że banki doliczają również prowizję. Trzeba sprawdzić jak wpływa ona na wielkość rat, gdyż w różnych bankach, prowizje będą inne.
Ostateczny koszt kredytu podwyższa również obowiązkowa składka ubezpieczeniowa.
Najbardziej jednak chyba miarodajnym wskaźnikiem porównywania ofert, jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO).
Już w momencie zaciągania kredytu dobrze mieć świadomość dodatkowych opłat, związanych z tą czynnością.

Wysokość rat

Rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części:
-kapitałowej, rozkładanej na okres spłaty i od tego czasu jest zależna jej wysokość
-odsetkowej, liczonej według wcześniej wspomnianego oprocentowania zmiennego.
Wysokość miesięcznej spłaty może ulegać wahaniom.
Przy obecnej inflacji, kredytobiorcy drastycznie już odczuli, jaki to ma wpływ na wysokość rat. Coraz większa liczba kredytobiorców ma kłopot za spłatą zaciągniętego kredytu.
Warto więc pamiętać, że przy zmiennym oprocentowaniu kredytu hipotecznego, raty nie będą pozostawały na takim samym poziomie.

Zmiana wartości nieruchomości – zabezpieczenia kredytu

Podobnie jak wysokość raty kredytu, również wartość nieruchomości, która jest jego zabezpieczeniem może ulec zmianie.
Na ogół ceny nieruchomości w rosną, ale czasem zdarza się ze mogą maleć. Przyczyną takiego stanu rzeczy mogą być m.in.: inflacja, występujące w danej lokalizacji
wyludnienie, budowa uciążliwych inwestycji (oczyszczalnia ścieków, zakłady chemiczne), powodująca mniejszą atrakcyjność naszej nieruchomości.
Nie wszyscy wiedzą, że banki wyceniają nieruchomość nie tylko w okresie starania się o uzyskanie kredytu, ale również w czasie jego spłaty.
Dlatego w ciągu okresu spłaty kredytu może pojawić się wymóg przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia kredytu.
Warto tutaj podkreślić, że jeśli kredytobiorca nie będzie spłacał kredytu, w wyniku czego dojdzie do licytacji nieruchomości, otrzymana w ten sposób kwota może być niewystarczająca do pokrycia zadłużenia.

Kredyt – w jakiej walucie?

Większość słyszała zapewne o „frankowiczach”. Potocznie mówimy tak o osobach, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w latach 90-tych XX w. i później. Kredyty były denominowane lub indeksowane we frankach szwajcarskich.
Na przestrzeni kilku lat, w przypadku większości takich kredytów, mimo regularnego spłacania rat, w wyniku zmian kursu walutowego, zobowiązania kredytobiorców wzrosły. Wzrosła jednocześnie także wysokość rat.
Na wspomnianą wysokość salda kredytu po przeliczeniu z polskich złotych mają wpływ kursy walut, określane w każdym banku indywidualnie (niektóre banki mają w ofercie kurs średni NBP, dzięki temu różnice nie są tak drastyczne).
Warto jednak pamiętać, że waluta uzyskiwania dochodu przez klienta ubiegającego się o kredyt może w przyszłości ulec zmianie. W przypadku przeprowadzki z zagranicy do Polski, zawsze warto pomyśleć o opcjach przewalutowania.
Kredyt powinniśmy zaciągać w walucie, w jakiej zarabiamy.

Wcześniejsza spłata kredytu

Ustawa o kredycie hipotecznym daje konsumentom prawo do wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu hipotecznego. Takie działanie nie wymagają uzyskania zgody banku. Bank musi zwrócić nam część kosztów kredytu, liczonych wprost proporcjonalnie do skróconego okresu kredytowania.
Już w momencie zaciągania kredytu dobrze mieć świadomość dodatkowych opłat, związanych z tą czynnością.
17 września 2022 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym. Zobowiązała ona banki do zwracania konsumentom dodatkowego kosztu kredytu hipotecznego, poniesionego przez klientów w oczekiwaniu na wpis hipoteki do księgi wieczystej (KW).
Banki będą musiały teraz zwrócić klientom pieniądze pobierane w ramach ubezpieczenia pomostowego. W ustawie nie ma informacji o tym, że należy składać do banku jakiekolwiek wnioski. Ustawa nakłada po prostu na bank obowiązek dokonania zwrotu pobranych od nas pieniędzy.
Biorąc pod uwagę fakt, że czasami na wpis do KW czeka się nawet rok, to można liczyć na dość duży zwrot od banku.
Pamiętajmy, że chociaż zabezpieczenie kredytu stanowi nieruchomość, to my (a nie bank) jesteśmy jej właścicielem.
Bez problemu możemy taką nieruchomość sprzedać, a hipoteka zostanie wykreślona po spłacie kredytu przez kupującego.
I na koniec mała przestroga : czytajmy przed podpisaniem swoje umowy kredytowe, aby konsekwencje z nich wynikające, nie okazały się dla nas niemiłym zaskoczeniem.