Jak szybko sprzedać mieszkanie?

Oczywiście powinnam napisać, że najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. I jest to prawda. Ale niektórzy właściciele mieszkań boją się pośredników i biura nieruchomości omijają szerokim łukiem.

Nie ma się co dziwić, kiedy do zawodu dostęp mają wszyscy, czyli osoby bez wykształcenia, które w dodatku nie wiedzą, co to jest etyka zawodowa i przez to przyczyniają się do deprecjonowania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Dziś kilka słów i porad dla właścicieli (lecz także i pośredników) na co zwracać szczególną uwagę, aby sprzedaż mieszkania przebiegła szybko i bezproblemowo.

Jest kilka podstawowych zasad, które pomogą nam w szybkiej finalizacji transakcji.

Cena

Jak wycenić nasze mieszkanie? Przeglądamy oferty mieszkań z okolicy, porównujemy z naszym mieszkaniem. Ale jeszcze warto zwrócić uwagę na usytuowanie naszego mieszkania i mieszkań podobnych. Jeśli znajdziemy kilka ofert na naszym osiedlu i ceny za m² kształtować się będą, powiedzmy na poziomie 10000 zł za m² , to rozsądnie będzie wystawić nasze mieszkanie po cenie nieco niższej.

Dlaczego? Przeglądaliśmy oferty, a więc ceny też są ofertowe. Na ogół ceny transakcyjne są od 5 do nawet 20% niższe. Wystawiając dość wygórowaną cenę, właściciele zostawiają sobie margines na negocjacje.

Jeżeli klient kupujący zobaczy naszą ofertę z ceną niższą, niż podobne mieszkania w tej samej okolicy i o podobnym standardzie, to więcej niż pewne, że zadzwoni właśnie do nas.

A trzeba tu wspomnieć, że czasami niska cena skutkuje licytacją zainteresowanych klientów i kupuje ten, kto da więcej.

Jeżeli nie chce nam się przeglądać ofert, porównywać itd., to możemy zatrudnić rzeczoznawcę majątkowego. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami w granicach 500,00 do 1500,00 zł i też nie daje nam pewności, że za cenę szacunkową sprzedamy swoje mieszkanie, bo często jest ona dużo niższa lub wyższa niż średnia. Jeśli kupujący starać się będzie o kredyt, to niektóre banki wymagają operatu szacunkowego i wtedy będziemy zmuszeni ponieść taki koszt, ewentualnie za rzeczoznawcę zapłaci kupujący.

Dokumenty

Aby transakcja przebiegła w miarę szybko, należy mieć przygotowaną przynajmniej część dokumentów, aby móc je pokazać przyszłemu właścicielowi.

O ewentualnych jakichś brakach, poinformuje nas notariusz.

Jeśli mieszkanie ma założoną KW, to przygotujmy sobie jej numer. Przyszły nabywca może sam sprawdzić zapisy, dostępne przez internet. Sami też sprawdźmy, czy figurujemy w Księdze Wieczystej jako właściciele i czy nie ma tam jakichś zapisów, budzących w nas niepokój. Jeżeli jesteśmy współwłaścicielami, to pamiętajmy, że wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę na sprzedaż.

Powinniśmy także wystąpić do zarządu wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami.

Będzie nam jeszcze potrzebny dokument stwierdzający, w jaki sposób mieszkanie stało się naszą własnością. Może to być m.in. akt notarialny umowy sprzedaży, akt poświadczenia dziedziczenia, czy też postanowienia w sprawie nabycia spadku, akt darowizny.

Przed samą finalizacją transakcji musimy dostarczyć do notariusza zaświadczenie, iż w lokalu nikt nie jest zameldowany. Można oczywiście sprzedać mieszkanie z osobą zameldowaną, ale osoba kupująca musi wyrazić na to zgodę i cena lokalu w takim przypadku będzie dużo niższa niż właściciel oczekiwał.

Depersonalizacja

Wystawiając swoje mieszkanie na sprzedaż, liczymy się z odwiedzinami klientów oglądających.

Co potencjalny przyszły właściciel chce zobaczyć? Mieszkanie, w którym będzie się czuł, jak u siebie. Musimy zadbać o usunięcie wszelkiego rodzaju bibelotów, które dla nas tworzyły atmosferę, ale już niekoniecznie zbiór porcelanowych kotków czy aniołków, musi się spodobać oglądającym. Usuńmy zatem wszystko, co świadczy o naszych upodobaniach.

Poza tym bardzo złe wrażenie robi na kupujących bałagan, porozrzucane gazety, rodzinne fotografie, szklanki w zlewie, włączony telewizor, czy kosmetyki w łazience oraz używane szczoteczki do zębów. Powinniśmy na czas oglądania mieszkania usunąć te wszystkie rzeczy, tak aby kupujący odnieśli wrażenie, iż lokal w każdej chwili będzie dostępny do zamieszkania przez nowych właścicieli.

Należy pamiętać, że potencjalny kupiec jest zainteresowany samym mieszkaniem, a nie jego wystrojem.

Jeżeli sami nie możemy sobie poradzić z przygotowaniem mieszkania, należałoby pomyśleć o zatrudnieniu specjalisty od home stagingu.

Zdjęcia

Jak już przygotujemy mieszkanie, posprzątamy, wtedy przystępujemy do fotografowania.

Najlepiej, jeśli uda nam się fotografować wnętrza w słoneczny dzień.

Jeśli nie, to pozapalajmy wszystkie światła w mieszkaniu i dopiero wtedy przystępujmy do fotografowania.

Jest wiele programów do obróbki zdjęć, ale nie każdy sprzedający mieszkanie wie o ich istnieniu.

Najczęściej właściciel wykonuje trzy, cztery zdjęcia smartfonem i dziwi się później, że jest niewielkie zainteresowanie jego mieszkaniem.

Klient najpierw ogląda zdjęcia, jeśli go zainteresują, zadzwoni i przyjdzie do nas.

Dobrze byłoby na taką okazję sprawdzić oświetlenie w mieszkaniu, powiesić nowe ręczniki w łazience i kuchni, umyć okna i zadbać, żeby wchodzący nie cofali się w progu przed dymem z papierosów.

Jeśli nie stać nas na odmalowanie czy ozonowanie, to przynajmniej przed oględzinami wywietrzmy solidnie mieszkanie.

Powodzenia.