Stan zerowy – pierwszy etap budowy domu

Stan zerowy to określenie wszystkich czynności i prac, które mają doprowadzić do rozpoczęcia budowy domy.

W prawie budowlanym nie istnieje definicja takiego etapu budowy, dlatego zakres prac do wykonania na tym etapie, powinien być jasno sprecyzowany i wyszczególniony w umowie między inwestorem a wykonawcą.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę, przechodzimy do kolejnych prac związanych ze stanem zerowym budowy domu.

Rola geodety

Po pierwsze musimy ogrodzić i wyrównać plac budowy oraz wytyczyć obrys budynku na działce.

Zajmie się tym uprawniony geodeta. Musi on zadbać o to, aby budynek został usytuowany zgodnie z planami budowy i projektem.

Zadaniem geodety jest również wyznaczenie miejsca przyłączy kanalizacyjnych i wodociągowych oraz punktu, który będzie odpowiadać poziomowi „zero”, czyli poziomowi podłogi parteru domu (tzw. reper). Najczęściej jest to jakiś stały element w najbliższym otoczeniu działki. Czynności wykonane przez geodetę są pierwszymi, które będą zapisane się w dzienniku budowy.

Wynagrodzenie tego specjalisty również należy uwzględnić w kosztorysie budowy.

Kolejnym etapem będzie znalezienie firmy wykonawczej do stanu surowego lub całości budowy (chyba, że mamy już umówioną firmę budowlaną).

Ważnym elementem jest podjęcie decyzji o sposobie zaopatrywania budowy. Firmy budowlane wychodzą najczęściej z propozycją kupowania za nas potrzebnych materiałów.

Radziłabym najpierw poprosić o kosztorys ofertowy, następnie samemu zorientować się w cenie materiałów i kosztach dowozu na teren budowy, i dopiero wtedy decydować.

Naszym kolejnym zadaniem będzie znalezienie i zatrudnienie kierownika budowy oraz jeszcze ewentualnie inspektora nadzoru inwestorskiego (czasami jego zatrudnienia wymaga bank udzielający nam kredytu, możemy również sami go zatrudnić, aby czuwał nad całością prac w naszym imieniu).

Początek budowy domu

Stan zerowy to początek budowy domu. W tym pierwszym etapie powstaje część podziemna naszego domu czyli fundamenty.

Jest to jeden z ważniejszych etapów budowy, gdyż jeśli na tym etapie coś zostanie źle wykonane, to po ukończeniu całego budynku, trudno będzie o jakiekolwiek naprawy.

Po wytyczeniu obrysu budynku i tras przyłączy dla sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz wyznaczenie poziomu zero domu, firma budowlana przechodzi do wykopów pod fundamenty, następnie wykonuje sam fundament.

W niektórych przypadkach konieczne będzie też wykonanie drenażu, który zabezpieczy fundamenty przed niekorzystnym działaniem wilgoci (jeśli wody gruntowe stwarzają niebezpieczeństwo dla konstrukcji domu).

Fundamenty

Fundamenty to podstawa naszego budynku, dlatego bardzo ważne jest precyzyjne i solidne ich wykonanie.

W budownictwie jednorodzinnym wykorzystuje się wylewane (czasem prefabrykowane) fundamenty betonowe lub żelbetowe.

Jeśli dom jest niepodpiwniczony, fundamenty powinny być posadowione poniżej poziomu przemarzania gruntu.

Kolejnym etapem prac w stanie zerowym jest zasypanie fundamentów i położenie podkładów pod podłogę na gruncie, wykonanie piwnic i stropu nad nią (jeśli oczywiście budynek jest podpiwniczony).
Wykonywane są również instalacje cieplne i przeciwwilgociowe stanu zero oraz ich zabezpieczenia.

Ostatnim elementem robót fundamentowych jest wykonanie posadzki. Porządnie zrobiona podłoga ma podkład, izolację, warstwy wyrównawcze oraz posadzki wytworzone na przykład z desek, płytek ceramicznych lub paneli.

Jeśli chcemy przerwać budowę, to najlepiej doprowadzić budowę właśnie do stanu zero i na okres zimy zabezpieczyć ją. Stan zerowy jest najłatwiejszy i najtańszy do zabezpieczenia, więc warto przed rozpoczęciem budowy zrobić sobie jej harmonogram i nie zaczynać np. prac w listopadzie.

Koszt stanu zerowego

Jeśli dobre są warunki terenu, np. niski poziom wód gruntowych czy dobra nośność gruntu, przyjmuje się, że stan zerowy budynku niepodpiwniczonego to ok. 10 do 15% kosztów całej budowy domu. Wpływ na podwyższenie ceny ma powierzchnia domu i typ jego konstrukcji. Koszt tego etapu jest wyższy w przypadku domów parterowych (domy piętrowe mają mniejszy obwód podstawy, dlatego generują niższe koszty).

Oczywiście trzeba się liczyć także z wahaniami cen materiałów i wynagrodzeń.

Piwnica jest dodatkową kondygnacją podziemną i również podwyższa koszty budowy (w zależności od terenu, wykorzystanych materiałów) mniej więcej o 10 – 30 %. Związane jest to nie tylko z kosztami materiałów, ale także z lepszą izolacją od gruntu i ochroną przed zalaniem. Poza tym podpiwniczenie obiektu wiąże się z koniecznością wykonania dodatkowych ścian piwnicy, ich izolacji (przeciwwilgociowej i termicznej) oraz usztywnienia stropem.

Na koszt stanu zero duży wpływ ma region kraju, w którym są prowadzone roboty budowlane. W okolicy dużych miast ceny są znacznie wyższe.

Doprowadzenie domu do stanu”0” najczęściej trwa od 2 do 5 tygodni.

Celem ustalenia i podsumowania ogólnych kosztów stanu zerowego warto wykonać kosztorys inwestorski. Możemy go opracować samodzielnie lub zlecić firmie, która się tym zajmuje. Przy poszukiwaniu wykonawcy łatwo wtedy porównać ceny poszczególnych pozycji.

Podstawą do rozliczenia z wykonawcą będą wpisy w dzienniku budowy i odbiór robót.