Stan surowy otwarty – drugi etap budowy domu

Stan surowy otwarty (SSO), to etap przy budowie domu, następujący po stanie zerowym.

Tak jak przy stanie „0” radziłam podpisać umowę z wykonawcą, tak i przy stanie surowym otwartym należy w umowie zawrzeć wszystkie prace, jakie mają być wykonane w tym etapie. Bez umowy trudno nam będzie później wymagać czegokolwiek od wykonawcy, a często pojawiają się na tym etapie sprawy sporne gdyż zakres prac jest określany zwyczajowo (nie ma żadnych regulacji prawnych w tym zakresie).

Zakres prac do wykonania w stanie surowym otwartym

Jeśli budujemy dom etapami, z przerwami, to prace związane z tym etapem powinniśmy zaplanować na miesiące wiosenne.

Przyjmuje się, że średnio etap związany ze stanem surowym otwartym trwa od 2 tygodni (dom z prefabrykatów) do 5 miesięcy (tradycyjny dom murowany). Wszystko oczywiście zależne jest od ekipy, pogody, ewentualnych kradzieży (co zdarza się często na budowach), awarii i innych nieprzewidzianych okoliczności.

Na plac budowy powinniśmy dostarczyć wodę z sieci, studni lub zaprzyjaźnionego sąsiada oraz doprowadzić na działkę prąd.

Dom w stanie surowym otwartym powinien mieć gotowe ściany nośne, stropy, betonowe lub żelbetowe schody wewnętrzne oraz konstrukcję i pokrycie dachu (może ono być tymczasowe, wszystko zależy od zakresu prac w umowie).

Można spotkać się z definicją stanu surowego otwartego, która kończy się na więźbie lub wstępnym poszyciu dachu.

Na tym etapie drzwi i okna nie są jeszcze wprawione, ale należy przygotować już pod nie odpowiedniej wielkości otwory.

Nie ma dokładnej definicji stanu surowego otwartego, więc dlatego tak ważnym jest określenie w umowie z wykonawcą zakresu prac.

Potrzebne ekipy i wyspecjalizowani robotnicy budowlani

Jeśli już przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac związanych z budową domu, zatrudniliśmy ekipę do budowy całości, to nie mamy na tym etapie żadnego już problemu. Jeśli zatrudniamy poszczególne ekipy do wykonania konkretnych prac, to przy tym etapie warto poszukać sprawdzonych i polecanych robotników i ekip budowlanych.

Będziemy potrzebowali przede wszystkim dobrego murarza, cieśli i dekarza. Najlepiej jeśli znajdziemy jedną ekipę, która będzie posiadała pracowników tych specjalności.

Do ich obowiązków na tym etapie budowy będzie należało :

– postawienie ścian zewnętrznych i wewnętrznych
– wykonanie balkonów, jeśli były uwzględnione w projekcie domu,
– wykonanie stropów oraz wewnętrznych schodów żelbetowych (schody o charakterze dekoracyjnym, niemurowane, nie są składnikiem stanu surowego otwartego)
– wybudowanie kominów,murowanie ścian i kominów

Najczęściej popełnianym błędem jest łączenie ścian działowych ze stropem „na sztywno” – między stropem i ścianą należy pozostawić małą przerwę i wypełnić ją pianką lub wełną mineralną -zapobiegnie to pękaniu ścian, obciążonych stropem.

Ostatnim etapem realizacji stanu surowego otwartego jest wykonanie dachu domu.

Najpierw wykonuje się więźbę dachową i poszycie (najczęściej z desek) oraz staranne układa wybrane przez inwestora pokrycie dachowe.

Na samym końcu orynnowuje się budynek.

Wykonanie tych prac jest tożsame z końcem realizacji stanu surowego otwartego.

Koszt budowy

Koszt budowy w stanie surowym otwartym, to 35-40% kosztów całej budowy domu.

Jest to także ostatni moment, aby dokończyć załatwianie wszystkich spraw z bankiem – jeśli budujemy dom posiłkując się kredytem.

Po zmianach w prawie budowlanym dotyczących energooszczędności budynków, budujemy coraz cieplejsze domy, jednak wiąże się to z podwyższeniem kosztów budowy. Nie powinno nas to tak bardzo martwić, gdyż poniesione wydatki zwrócą nam się poprzez niższe opłaty eksploatacyjne.

Koszty budowy są uzależnione również od cen materiałów. Inwestor może poszukać materiałów tańszych niż w projekcie, jednak trzeba pamiętać, aby wszystkie zakupione przez nas materiały charakteryzowały się odpowiednimi parametrami i atestami, jak te wskazane w projekcie.

Zdawać sobie należy spraw także z tego, iż z roku na rok drożeją ceny usług budowlanych.

Poza tym na koszt stanu surowego otwartego wpływ mają maszyny budowlane i sprzęty, które musimy wypożyczyć – np. pompę do betonu.

Jeśli zastanie nas zima, to koniec prac SSO jest dobrym momentem na przerwanie budowy i powrót do niej wiosną. Wystarczy zabić deskami (lub zabezpieczyć specjalną folią naciągniętą na drewniane ramy) otwory okienne czy drzwiowe i poczekać na cieplejsze miesiące.

Na tym etapie wykonane są już wszystkie prace konstrukcyjne, widzimy, jak będzie się prezentował nasz dom z zewnątrz, bowiem wnętrze będzie dopiero wykańczane w następnym etapie budowy.

Cały czas powinien być prowadzony nadzór nad budową. Inspektor lub inwestor kontrolują i odbierają roboty ulegające zakryciu, sprawdzają także zgodność realizacji robót z projektem.

Wpisy kierownika budowy w dzienniku budowy potwierdzają wykonanie robót.

Odbiór prac i wpisy w dzienniku budowy są podstawą do rozliczenia z wykonawcą.

Jeszcze raz podkreślę, iż w związku z tym, że oficjalnie w prawie nie ma zdefiniowanego zakresu prac, jakie powinny być wykonane w stanie surowym otwartym, ważne jest, aby przy podpisywaniu umów z firmą budowlaną wyraźnie określić zakres robót na każdym etapie budowy.

To, jakie prace maja być wykonane, określa inwestor.

Zapisanie w umowie prac do wykonania w każdym z etapowi budowy zabezpieczy inwestora i wykonawcę, i pozwoli na uniknięcie sporów oraz konfliktów.