Pozwolenie na budowę

Jeśli myślimy o budowie domu, to najpierw zastanawiamy się nad wymarzonym miejscem.

Kupujemy działkę (jak to zrobić i na co zwracać uwagę, pisałam już w dziale: Kupno i sprzedaż)
i wyobrażamy już sobie, jak będzie wyglądał nasz dom.

Informacje zawarte w artykule dotyczą budowy domów, które wymagają pozwolenia na budowę.

Zaczynamy oczywiście od zgromadzenia wszystkich zgód, pozwoleń i dokumentów zezwalających na budowę domu.

Pozwolenie na budowę – wymagane dokumenty

Inwestycje możemy rozpocząć wyłącznie wtedy, gdy jesteśmy w posiadaniu dokumentu pozwolenia na budowę (art. 28. ust. 1, Dz.U.2023.682). Dokument wystawia wydział architektury w starostwie powiatowym, obejmującym teren inwestycji.

Aby ubiegać się o pozwolenie na budowę, musimy złożyć w starostwie powiatowym wniosek (wzór PB-1, znajduje się w załączniku do Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 26 lutego 2021 r.,w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o pozwolenie na budowę),

do którego dołączamy:

– dokument stwierdzający nasze prawo własności do działki (np. wypis z księgi wieczystej)

– wypis z MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) lub decyzję o WZ (warunkach zabudowy) i zagospodarowania terenu (zgłaszamy się po te dokumenty do wydziału architektury w urzędzie miasta lub gminy)

Na decyzję o warunkach zabudowy, którą wydaje wójt, burmistrz, upoważniony urzędnik albo prezydent miasta poczekamy od 14 do 30 dni. Wypis z MPZP uzyskuje się dużo szybciej.

– warunki techniczne dostawy mediów: gazu, wody, prądu, odbioru ścieków i odpadów stałych (uzyskamy je w odpowiednich zakładach: np. energetycznym czy wodociągów i kanalizacji)

Architekt musi przygotować dokumentację, którą składa do Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej, do wydziału geodezji w starostwie.

Na dokument potwierdzający uzgodnienie możemy czekać od 10 do 30 dni.

Będąc już w posiadaniu wypisu z WZ lub MPZP, musimy wybrać projekt, który będzie spełniał obowiązujące wymagania urzędowe a także będzie dostosowany do uwarunkowań naszej działki.

Projekt budowlany domu

– projekt budowlany (3 – 4 kopie)

Jest to podstawowy dokument, który musimy mieć, aby ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Istnieją gotowe projekty, które można kupić i zaadaptować do swoich oczekiwań, można też umówić się z architektem, który specjalnie dla nas stworzy taki projekt w ciągu 1-3 miesięcy.

Wybranie drugiego wariantu będzie droższe, ale mamy wtedy pewność, że dom po wybudowaniu będzie spełniał wszystkie nasze wymagania i potrzeby. Poza tym projekt musi być dostosowany do konkretnych uwarunkowań wymaganych przez urząd gminy oraz do wymiarów naszej działki.

Projekt dzieli się na trzy części:

– projekt architektoniczno-budowlany
– projekt zagospodarowania działki
– projekt techniczny

Projekt musi zawierać jeszcze charakterystykę energetyczną budynku.

Ceny projektów indywidualnych są uzależnione od rejonu Polski a także od architektury i wielkości domu. Wahają się od 7000,00 do nawet 30000,00 zł.

Projekty gotowe możemy natomiast kupić już w cenie 2000,00 – 7000,00 zł, lecz za adaptację będziemy musieli zapłacić dodatkowo.

Koszt zmian w projekcie może wynieść od ok. 1500,00 do nawet 25 000,00 zł.

Musimy oczywiście zastanowić się, co będzie nam się bardziej opłacało i który projekt zapewni nam dom, o jakim marzyliśmy.

W dalszej kolejności do wniosku pozwolenia na budowę musimy dołączyć:

– mapę sytuacyjno-wysokościową w skali 1: 500, wykonaną przez uprawnionego geodetę

Na mapę sporządzoną przez geodetę, architekt naniesie obrys naszego domu, przyłącza, instalacje, projektowaną zieleń.
Po wykonaniu mapy należy jeszcze uzyskać zgodę starostwa na jej zatwierdzenie. Czas oczekiwania to ok. 3-6 tygodni.

– dokumentację dodatkową, wynikającą z zapisów prawa miejscowego.

Wydanie decyzji pozwolenia na budowę

Po złożeniu wniosku wraz ze wszystkimi załącznikami, możemy zostać wezwani do uzupełnienia braków. Jeżeli dokumentacja jest niekompletna, urząd wezwie nas do jej uzupełnienia, najczęściej w terminie 14 dni od złożenia wniosku.
Od daty złożenia wniosku, najdłużej możemy oczekiwać 65 dni (termin ustawowy – art.35 Prawa budowlanego, Dz.U.2023.682) na wydanie decyzji. Na ogół urzędy wydają ją w ostatnich dniach upływającego terminu.

Decyzja uprawomocnia się dopiero po 14 dniach, od momentu wystawienia (w tym czasie strony mogą złożyć odwołanie od decyzji).

Decyzja pozwolenia na budowę wygasa po 3 latach, więc wniosek o jej wydanie najlepiej składać, gdy chcemy szybko rozpocząć budowę, mamy już gotowy projekt domu i środki finansowe na jego realizację.
Po upływie 3 lat całą procedurę (uzyskiwanie nowych dokumentów, które należy dołączyć do wniosku, złożenie wniosku) musimy przejść raz jeszcze.

Po uzyskaniu już formalnej zgody na budowę, ale jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac, musimy zawiadomić organ nadzoru budowlanego (Inspektorat Nadzoru Budowlanego) oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem.

Zgłoszenie takie powinno zawierać imiona i nazwiska osób, które będą sprawować funkcję kierownika budowy oraz inspektora nadzoru inwestorskiego (jeśli został on ustanowiony).
Do zgłoszenia należy dołączyć zaświadczenia ww. osób świadczące o posiadaniu przez nich wymaganych uprawnień i ich przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego.
Należy również dołączyć oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest wydawana wraz z 1 egzemplarzem projektu budowlanego. Drugi egzemplarz tego projektu jest przekazywany nadzorowi budowlanemu, trzeci pozostaje w urzędzie, który wydał nam pozwolenie na budowę.

Decyzję o pozwoleniu na budowę możemy odebrać osobiście lub urząd może nam ją dostarczyć drogą pocztową.

Uzyskanie wszystkich wymaganych dokumentów, jakie musimy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę, może nam zająć od 3 do 6 miesięcy.

Pamiętajmy, że uzyskanie uprawomocnionego już pozwolenia na budowę nie oznacza możliwości rozpoczęcia prac ziemnych. Najpierw musimy złożyć zawiadomienie do Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.

Zawiadomienie takie, poza pozwoleniem na budowę, powinno zawierać jeszcze dziennik budowy i oświadczenie kierownika budowy oraz inwestora.

O budowie domu na zgłoszenie, etapach budowy i nowelizacji prawa budowlanego, już w następnych artykułach.